投資客

受到政策掣肘，2023年房市買盤僵滯，拖累前10六都買賣移轉棟數，創2019年以來新低，好在新青安上路讓買氣回溫。面對即將到來的2024年，本刊專訪4位重磅級大老：台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏、中信房屋董事長鄭余正全、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮及內政部次長花敬群，會診房市走向，並提出民眾最切身需要的購屋建議。

房市因政策重拳壓制，今年以來詭譎多變，買方保守觀望，預售市場交易熄火；然而，下半年新青安房貸方案上路，政府祭出史上最甜優惠，使得「新青安」頓時化身買房神隊友，點燃成屋市場買氣。新青安8月登場，承作的8大公股行庫，撥貸戶數、金額逐月翻倍，10月份甚至撥貸破5千戶達新高，在整體房貸占比近2成，買賣移轉棟數連3個月正成長，專家研判這波買氣有望維持到總統大選前。

政府為降溫房市祭出連環拳，自前年度限縮土地、建築融資，再到今年7月1日上路的《平均地權條例》奏效，使得預售屋市場豬羊變色，整體推案量較去年同期大減千億元，6都還有區域量縮8成。預售屋交易量甚至在《平均地權條例》上路前後，呈現爆量又腰斬的奇特景觀，建商坦言：「生意大受影響，真的很辛苦。」對於接踵而來衝擊市場的制度改革，代銷大老也不諱言，過去十幾年好日子結束了。

政府為降溫房市祭出連環拳，自前年度限縮土地、建築融資，再到今年7月1日上路的《平均地權條例》奏效，使得預售屋市場豬羊變色，整體推案量較去年同期大減千億元，6都還有區域量縮8成。預售屋交易量甚至在《平均地權條例》上路前後，呈現爆量又腰斬的奇特景觀，建商坦言：「生意大受影響，真的很辛苦。」對於接踵而來衝擊市場的制度改革，代銷大老也不諱言，過去十幾年好日子結束了。

「現在台北市一個月賣一戶就要拍拍手了！」台北市不動產開發公會理事長暨全陽建設董事長陳勝宏吐露實際情況。根據市調單位《住展雜誌》的調查，房市冷清情況在房價越高的區域越明顯，首善之都北市自然災情慘重，《住展雜誌》企研室經理成采錡就說，一週零客戶下訂的建案也不少。

立院10日三讀通過《平均地權條例》，當中法條「限制換約轉售」明定預售屋或新建成屋除了特殊情況外，禁止轉讓或轉售第三人。本以為立院多數的民進黨終於展現打炒房決心，誰知道修法通過不到兩天，內政部代理部長花敬群昨（12日）竟表示，《平均地權條例》上路後不會溯及既往，遭網友痛批「打假球」。時代力量立委王婉諭與邱顯智今（13日）就痛批花敬群說話不算話、扭曲法令，打算偷渡子法替建商解套，證實「民進黨打炒房是玩假的」！

立院三讀通過《平均地權條例》修正案，宛如大隻黑天鵝重創房市，滿手案量的投資客被法令掐喉，持續在預售市場上拋售，本刊採訪投資客鄭先生（化名），他坦言打炒房條例是一記重拳，「三讀通過，就像被法令踢到滾下山，心情糟透了。」鄭先生預料未來3年都是下坡，目前手上不好的案子，會賠售5％～10％先跑再說。

《平均地權條例》修正草案箭在弦上，其中，禁止預售屋換約條款引爆投資客逃命潮。不只如此，該法案將全面衝擊房市，從新建案、中古屋到豪宅等，產業秩序將重新洗牌，房地產業者均悲觀以待。內政部代理部長花敬群認為房價將軟著陸，地產專家也一致認為，今年一定看得到房價下修，對有意進場買房的自住客來說，不啻是等待已久的好消息。

預售市場推案量能強勁，但買氣受負面消息影響而明顯減弱，最新公布的第3季國泰房地產指數可見，新竹銷售率季減13.97％，成交量也衰退近3成，是七都中買氣偏弱的都會區。在地的房市專家提醒，局勢已經來到北風北，自住客別追高當接刀俠，而投資客的菜籃族竹科太太們，要趕快下車。

受到升息、股市下跌、政府打炒房等多重利空因素影響，房市交易熱度冷卻，屋主或建商為了資金需求或加速去化，不論是新屋或是中古屋市場，議價空間持續擴大。專家觀察，今年928檔期全台爆出8,000億歷史天量，估計建商或投資客為求順銷，心態軟化情形會較中古屋屋主更為明顯，此時購屋者可大膽議價或爭取配套優惠。

鏡週刊今（22日）報導，有「柬埔寨首富」之稱的皇家集團副總裁陳豐天，6年前來台灣與甲桂林創辦人曹瑞濱以豐滙地產名義，代銷柬國第一高樓「皇家一號」（ROYAL ONE）預售屋，預計2023年完工，但至今仍是平地，台灣投資人求助無門，甲桂林今指出，豐滙地產是股東個人投資；豐滙地產透過甲桂林發聲明指出與甲桂林無任何股權關係，並強調已多次去函請柬埔寨皇家集團儘速開工。

「蛋殼區預售屋要趕快賣，不然一定死最慘！」預售屋賣的是未來價，也是房市的先行指標，從建商、投資客到房仲，都向本刊點名它將成為房市反轉後第一個重災區。