「我在日本不是買大樓裡面的單一樓層喔!我買整棟包含土地+房屋,有土地才有價值。」陳延昶進軍日本房市,不但是包租公,更是土地公。
他買賃貸屋(出租公寓),整棟全新完工、用於出租,一房一廳一衛格局,「類似台灣的小套房,且位於捷運站旁,是日本上班族的最愛,我這塊地40坪,3層樓,裡面有9戶,看上2棟總共3.08億日圓買下,整塊土地都是我的!」再加上第3戶房屋0.59億,總共3.67億日圓,陳延昶公開他的3大策略。
1、日圓好甜
回顧當時,日本房價在最低點,股市也尚未起漲,陳延昶因486團購網生意,跟日本商社頻繁往來,在匯率0.3時,他就持續儲備日圓。
「後來一直貶,眼看它0.25、0.22、0.21,真的凍未條,便宜到令人髮指啊!我就跟同仁說,給我換個1億日圓,本來盤算著,再等它升值到0.25、0.27很迷人,我再換回台幣、賺價差嘛!」沒想到,日圓匯率一低還有一低低,「買了這麼多日圓,就囤在那邊!我是傻子嗎?」
2、買整棟收租,蛋黃區土地燙金
抱著滿手日圓現金,陳延昶開始獵取好標的,「要能賺錢又能保值,地段當然要位於蛋黃中的蛋黃。」遠端連線日本房仲,挑出21個物件,陳延昶飛去日本,決定一次就把1億日圓花光,走在羽田機場才知疫情多嚴重,「就我一個人走在機場,走了好久才碰到一位女生,戴著口罩對望,出了機場也招不到計程車!」他笑說。
陳延昶發揮效率,短短4天時間在東京街頭看完所有房子,買下2棟賃貸屋,「我買的房子每戶都有陽台,還有小浴缸能蹲下的空間,且屋齡3年新,在疫情前就完工,但受到疫情衝擊,只好把物件拿出來賣,我真的是挖到寶。」
實際走過,物件周邊是雙捷運站,步行距離5~6分鐘,交通也方便,陳延昶買進西新宿五丁目、中野、五藏野等蛋黃區房地產,當起包租公,並委託日本的信義房屋包租代管,他強調,「只有東京蛋黃中心區,才真的不用怕,東京21區仍然會有下跌的區域,最好像我這樣,在東京有土地,一個40多坪、一個30多坪,以後房屋老了要改建,那也是我的自由。」
3、用租金買日股
陳延昶算盤打得精,日本房子持續收租,投報率5%,再把收租的錢投資日股,「我跟著巴菲特投資五大商社,每個月收租130~140萬日圓,就拿去買日股,選擇龍頭產業不會倒閉,值得長抱,過個10年我在日本的資產就很恐怖。」他笑說。