馬婉珍

近日政府頻頻鬆綁房市政策，行政院打開水龍頭疏通新青安搶貸，而央行也開放人道走廊，對於「先買後賣」的換屋族，出售舊屋的切結期限從原本1年放寬至18個月。看似政策鬆綁，其實亂象仍未解，「銀行拒貸早已是致命的一擊，年輕首購族不斷被政策擺佈與綁架，苦不堪言。」專家直指，限貸令造成的市場扭曲，若只是開水龍頭加大水量，而不從水庫源頭鬆綁，恐怕只是杯水車薪。

政府放寬新青安專案，排除在《銀行法》72-2條的限制，為首購族開出一條水路，然而，能否順利交屋，仍取決於利率、銀行鑑價、核貸條件等因素；專家提醒，新青安專案的1,000萬房貸金額並非人人吃得到，統計數據可看出，平均每戶核貸772萬元，而一般房貸利率也回不去了，目前都要2.5％起跳，再加上銀行鑑價追不上成交價的雙重擠壓之下，民眾自備款仍要多準備，因應資金缺口。

央行政策鬆綁，對於換屋族「先買後賣」的切結期限，從原本的1年放寬到18個月，市場熱議是為換屋族開闢一條「人道走廊」，有更充裕的時間賣掉舊屋，且避開第2戶的限貸限制。然而，實際執行持續面臨挑戰，銀行收切結書的意願仍低，恐怕只是紙上福利，政策雖放寬，但流程業務並未同步調整，仍難紓解換屋族的痛點。專家提醒，換屋族採取「先賣後買」才是上策，避免財務風險與交屋糾紛。

存股達人華倫老師（本名：周文偉）21年來用零股堆積7,500萬資產，年領300萬股息，近3年轉守為攻，用豐沛的股息參與科技股成長，「我只愛護國神山，逢跌就用閒錢買個3股、5股。」周文偉抱緊龍頭股，買零股至今累積15張台積電，並錢進美股、日股ETF，3年來獲利千萬元。

存股達人周文偉投資首重「穩中求勝」，投資配置為「配息類」和「成長類」，前者是存股21年的傳產股，打造出年領300萬股息的成績，後者為近3年錢進科技股，除了台積電，周文偉透過ETF布局海外科技市場，他跟著股神巴菲特錢進日股，買進00955（中信日本商社ETF），也看準美國科技股商機，自股價30多元抱緊00757（統一FANG+ ETF），3年累積20張，成為衝刺獲利的重要引擎。

攤開存股達人周文偉的持股名單，大致區分為「配息類」和「成長類」，後者是近年積極投入的科技股，前者則是已經存了21年的傳產股，「巴菲特買很多食品股，例如可口可樂、喜詩糖果（See’s Candies），所以我與神同行，第1支存股標的就是『中華食』。」20年前以股價15元買進長抱至今，中華食成為周文偉的第4大持股，多年來他瞄準民生消費龍頭股，精準估買點，用零股堆疊資產，每年穩領股息300萬元。

54歲的存股達人華倫老師（本名周文偉），投資首重「穩中求勝」，21年來靠著耐心紀律，用零股堆積7,500萬元資產，打造年領300萬元股息的穩健現金流，築起生活底氣後，近3年轉守為攻，用豐沛的股息參與科技股成長，除投資台積電外，也錢進美日市場。他買黑不買紅，保守打銀彈，至今累積15張台積電、20張00757（統一FANG+ ETF），獲利千萬元。

房市冷颼颼，預售案場成交掛蛋，累計今年前7月，六都房屋買賣移轉量僅11.9萬棟，創8年來新低，尤其是爛尾樓風險飆高，更讓購屋人膽顫心驚。房市專家Zack在《錢鏡你家》節目中示警，借不到房貸導致交易動能熄火，是台灣前所未見的慘況，「第4季房市全面價跌量縮，正式進入空頭市場。」他也斷言，至2027年以前，蛋黃區會以每年跌5％、蛋白區每年跌10％的速度衰退；但對於有自住需求的購屋民眾來說，只要備妥足夠資金，多做功課可望買到好宅，他教戰3招購屋策略。

大台北房價貴森森，小資族或小家庭想買房，與其追逐完善的生活圈，不如抓緊捷運施工的時機，在交通黑暗期布局卡位，享受未來通車後的增值空間。本刊精選CP值最高的3大捷運施工中的潛力熱區，公寓產品可用5字頭親民價入手。

捷運站構築的生活圈已是支撐大台北房市的關鍵，其實買房不必追逐已開發完成的捷運熱區，專家建議可聚焦施工中的捷運線，因交通黑暗期房價低基期，不只單價尚未被拉抬，還能享受未來通車後的升值空間，值得一搏；另外調查也發現，大台北部分捷運站周邊房價，比它所屬行政區的均價更實惠，民眾可選擇這類捷運站點購屋，CP值高。

房市走緩之際，新婚的小嚴夫妻想趁此時買屋，擺脫租屋生活，「繞了一圈，發現好區域仍舊抗跌，議價不容易談下來，房市開始鬆動盤整，我們又擔心買貴，遲遲不敢出手。」大台北房價貴森森，小資族或小家庭想買房，與其追逐完善的生活圈，不如抓緊捷運施工的時機，交通黑暗期提前布局卡位，享受未來通車後的增值空間。本刊精選CP值最高的3大潛力熱區，都是捷運線正在施工中的站點，公寓產品可用5字頭親民價入手。

房市陷入盤整，購屋最大的挑戰是不要買貴，既要負擔得起的好價格，又要保有未來增值空間，房市專家建議3招，善用捷運施工期的低基期房價，能在通車後享受房價上漲的紅利，或是精挑蛋黃區外圍的捷運站點，能用親民價買進、享有交通便利，同時專家也教戰善用1招聰明節稅。