3月下旬的平日下午，走出台北捷運西門站的6號出口，從西門紅樓、漢中街，甚至是中華路一段上，放眼望去全是逛街人群。「現在才幾點而已，你看人多成這樣！」仔細觀察，有人拿起手機興奮地自拍、有人拖著行李箱問路，「這些人一看就是遊客，最會花錢的也是遊客。」經營北市店面市場多年的香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫說。
六大商圈東區最慘
人潮即錢潮，自然吸引商家進駐，但一家在西門町經營長達10年，位於成都路巷弄間的服飾店，在3月底搬離西門町，原來，隔壁的商旅為擴大營業，已高價將整排店面租下，讓他們不得不搬離現址。「很想繼續待在西門町，但房租真是貴得可怕，在西門町混了快10年，每年房租都漲。」店家老闆在臉書粉絲團透露緣由。
老闆口中的商旅，就是明日大飯店，當地房屋仲介對本刊透露，有投資客以每坪租金8000到10000元不等的價格，將周遭巷弄店面全部吃下，打算經營伴手禮、行李寄放等生意。「西門町店面現在都3年1簽，現有租客未到期前，就有承租方願意加價2成5搶租，等現有房客一走，馬上裝潢趕著開門營業。」普華國際不動產總經理田揚名直言西門町商圈真的很熱門。
西門町商圈熱到發火，讓店家與投資客搶著進駐，但放眼台北市眾多商圈之中，卻只是特例。本刊委請《屋比房屋比價平台》針對包括北市東區、師大、民生、晶華、西門町、天母6大商圈，進行店面大調查，發現3年來，六大商圈中，只有西門町空置店面減少、租金上漲近10％，超過75％店面半年內就能成功出租外；北市最早衰退的天母商圈，也在10年來租金不斷下修的情況下，店面空置率已減少6成。
除此之外，其餘四大商圈全都衰退，又以北市東區最慘，待租店面高達158間，比第2名民生商圈的73間多1倍以上，從2017年至今，租金跌幅逾1成；待租量間數排名第2及第4的民生與師大商圈，租金近3年跌幅都超過10％，空租超過一年的比例也高達33％及25％。
「想租也租不掉，是這幾個商圈的慘況，以東區來說，竟有高達36％的物件，至少已經刊登出租長達一年以上。」一位資深房仲搖著頭說。
租金高昂名店歇業
與西門町同樣在捷運板南線上，相隔6站距離，過去盛極一時的東區商圈如今一片淒慘，今年初，已營業超過40年的江浙名菜館永福樓，宣布不堪租金壓力退租歇業後，骨牌效應愈演愈烈。事實上，名店撤出東區早已不是新聞，自2014年女鞋品牌MISS SOFI退出後，特賣會就漸漸取代舊店家，開始長駐在東區街邊。
本刊實際走訪東區商圈，發現不只忠孝東路四段第一排的店面大量撤出，走進巷弄間更是冷清，老字號紅屋牛排所在的223巷周邊，就有好幾間店面正在招租，連原先販售運動潮流服飾的角窗店面，也掛上大大的招租廣告。
「近幾年電商崛起，實體店面都面臨衝擊，加上鄰近的信義計畫區內百貨林立，集客力遠勝東區，吸走大量人潮，現在只能靠在地上班族撐起營業額，不少店家再也撐不起過去景氣大好時簽下的高額租金。」當地房仲說。
2015年進軍台灣的美國快時尚女裝品牌Forever 21，台灣第2家店就設在捷運忠孝敦化站三號出口，已在3月底歇業退出。本刊在結束營業前走訪，店門口貼上大大的SALE字樣，祭出再見出清2.5折超殺優惠，在撤出前夕出現難得人潮，令人不勝唏噓。
空置率高分割拆租
本刊調查，即將空下的Forever 21店面共三層樓，營業面積572坪，每年租金高達7200萬元，房東是富邦人壽，富邦於2011年時斥資20.1億元買下，二月就已開始尋找新租客，但因坪數過大、總價太高，招租不易。「礙於壽險業投資不動產報酬率，需達到金管會規定至少2％以上門檻，這麼大的店面租金很難大降價，唯一解套方法就是分割拆租。」市場人士分析。
像是去年王品集團以月租金100萬元，幾乎對半砍的租金價格，租下了忠孝東路四段原渣打銀行空置已久的二樓店面，開設包括「享鴨」「品田牧場」「聚北海道昆布鍋」三間不同品牌餐廳。「原本是1、2樓一起招租，但王品只要了店租較低的2樓，房東也願意拆租，現在一樓還空著。」吳懿倫說。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，人潮是影響商圈的最重要關鍵，民生、師大、晶華等商圈都面臨逛街人潮銳減問題。其中，跟西門町一樣都做觀光客生意的晶華商圈，命運卻大不相同，本刊實地走訪發現，過去有精品一條街之稱的中山北路二段45巷，短短不到300公尺距離，就有7家店面貼上招租告示。
但巷內的伴手禮店一番屋卻一枝獨秀，陸續有客人上門，清一色是日本人。本刊好奇上前探訪，身為一番屋二代楊子慶對本刊說：「這幾年我們自己做的鳳梨酥被日本媒體報導，日本客會自己找來，其他客層就沒有了。」他透露，目前的店租每月近20萬元，且可能再漲，目前租約一年一簽，「我們算好，你看前面那些空的店面，月租至少都要50萬元，甚至100萬元。」
人潮銳減店家出走
本刊問他，為何店面會空？「沒有人啊！這裡一般人不會來，過去晶華飯店底下經營免稅店，能吸引一些外國觀光客，現在晶華也不做了。」被問到目前經營狀況，楊子慶無奈地說：「還可以，房租再漲上去就不曉得了。」
至於7年前，因大量人潮帶來的噪音、環保與治安問題，導致當地居民強烈反彈，向市府抗議店家違法營業的師大商圈，遭強力執法取締後，就有不少店家選擇離開，自此元氣大傷。
傍晚時分，師大商圈人潮雖稱不上冷清，但跟10年前人擠人的盛況相比，仍是天差地遠，「現在很少大學生會來師大逛街，以前我們國中、高中時來，滿滿都是人潮，根本走都走不動，你看現在有多順暢。」二名正在逛街的世新大學學生直言。
屬封閉型社區的民生商圈，也好不到哪裡去，民生東路四段一家內衣品牌Easy Shop，門口掛上大大紅布條，「鄰居都搬走，但是我不想走，結束撤出，考慮中。」看出店老闆心中的無奈。
附近店家表示，5、6年前多部知名偶像劇、MV熱愛到富錦街的林蔭大道取景，一時間民生社區文創店家、咖啡廳林立，店租也跟著水漲船高，但等到這波熱潮過去，現也爆發退租潮。
至於在北市商圈中，最早衰退的天母商圈，卻意外在本次調查中有復甦趨勢。本刊發現，當地店家老闆幾乎都叫得出每位上門的客人名字，也記得他們的消費習慣。「這裡沒有捷運，除了假日跳蚤市集跟萬聖節等活動外，外來人口確實不多。」便當店汪老闆說。
另一家阿良車輪餅店黃老闆見到本刊記者背著攝影器材，主動攀談，他說自己在天母居住數十年，曾是天母商圈發展協會成員之一。他透露，天母商圈之所以崛起，是因過去台北捷運開挖時，市區到處都在施工，民眾才轉往天母消費。「天母商圈根本沒有衰退問題，自成一格，是最適宜居住的地方。」黃老闆說。
天母商圈消費力高
「很少一個封閉型商圈，能有SOGO、高島屋與新光三越在內的三家大型百貨公司，代表消費力一樣在。」在當地生活超過30年的住商不動產天母西路店店長林學良說。
商圈興衰與人潮息息相關，大量吸引觀光人潮的西門町就此翻身，天母商圈也在發展在地化特色與房東讓利下，再現轉機。就算電商崛起、實體店面魅力不再，北市商圈能否再現榮景，除了期待政府出手救經濟，也考驗著房東與店家的智慧。
