整間教室約莫10多人,每個人都專注聆聽台上講師談房地合一稅的概算方式,課程中還解說了包括借貸合約書、債務及債權人等基本金融借貸概念的小細節,學員們勤抄筆記,其中一名年紀較長的學員分享上課心得,「想跟老師好好學房產投資。」
這堂課的講師是洪榮志,經手過上百間房產,最高紀錄同時擁有14間房,靠房產投資如今身價已達8位數。不過,2014年前他陸續將房子出脫,「除了房市價格開始修正,最重要的是2015年房地合一稅上路,明顯對房市投資不利。」房地合一稅規定房屋持有2年內若出售,需課35%到45%不等稅負,2年以上要課10%到20%不等稅負。
由於看清房產投資已難再創佳績,他轉換跑道,但仍舊圍繞房產相關,只是這次他看中的是金融借貸獲利機會,如二胎。所謂二胎,即房屋已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋向另一人進行再抵押借款,房屋貸款抵押設定因此出現第二順位債權人。由於承受二順位貸款所承擔的風險高,相對借款人可獲取的利率也較高,通常可達2位數。
「金融借貸是急售屋的變相操作方法之一。」洪榮志解釋,當房產擁有人因為急需用錢,又無法從原銀行增貸,除了考慮賣掉房產外,另外便是以二胎形式做金錢上的週轉。