去年12月28日，士林地方法院針對一起都市更新弊案做出宣判。法官認定元霖建設實際負責人黃裕霖夫妻，以假買賣的方式，將上千坪「台北市關渡知行市場」土地，過戶給19名親友及員工，再以人數優勢投票通過都更，構成《刑法》偽造文書罪章中的「使公務員登載不實罪」，將建商及人頭共21人，判處3個月到1年半不等的徒刑。
其中，黃裕霖夫妻分別遭判刑1年半及9個月，都不能易科罰金，未來官司若就此確定，2人必須入獄服刑。
開發價值 達40億
本刊調查，這是台灣第一起為了通過《都市更新條例》門檻，以假買賣「灌人頭」遭判刑的案例，讓此案曝光的關鍵人物，是在知行市場擁有2坪土地的小地主、台灣之聲網路電台負責人許榮棋。
關渡「知行市場用地」位於台北市立關渡醫院旁，總面積約1,500坪，地主人數不多，許榮棋家族擁有10多坪土地，許個人持有面積僅2.4坪。大約10年前，元霖建設實際負責人黃裕霖夫妻看中這裡鄰近華碩電腦總部、慈濟人文志業中心，極有發展潛力，以低價買下上千坪土地，準備進行都更。
許榮棋告訴本刊，元霖建設規劃蓋2棟23層的大樓，樓地板面積約5,500坪，以目前市價估算，總價近40億元。但元霖提出的條件不佳，多數地主無法接受，都更案遲遲沒進展。
以假交易 掌握多數
為符合當時《都市更新條例》規定，第1階段「土地及合法建物所有權人均超過1/10同意」、第2階段「超過3/5同意」的門檻，黃裕霖夫妻便以假交易的手法，將上千坪土地過戶給自己的父母、女兒、兄弟姊妹、員工，大幅「灌人頭」，讓元霖掌握的地主人數超過3/5，最後成功以27比7、近8成同意的投票數，通過都更門檻。
收到厚厚一本都更資料的許榮棋，對於都更一竅不通，為了深入了解，特別研讀前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚的書，再比對元霖建設提供的都更資料，發現本案多名地主持有的土地面積一模一樣，最小只有0.11平方公尺，等於0.03坪，比一張A3紙還小，應該是人頭。
許榮棋表示：「根據建商提供的資料，0.11平方公尺的土地，當時的市價約四萬元，但是到地政事務所辦理土地移轉登記的規費，就超過1萬元，正常人怎麼可能會花這麼高的成本去買這麼小的地，這肯定有鬼！」
許榮棋強調：「都更與合建不同，都更可以強拆釘子戶、合建不能；都更的容積獎勵多、合建的少，政府應加強對都更把關，不能放任建商違法亂搞，大賺黑心錢，侵害其他地主的權益。」
為了阻止不公平的都更計畫，許榮棋在2014年1月、本案第2次都更審查大會時，向轄區士林地檢署檢舉，先擋下都更案，士檢經過2年半調查，發現建商果然涉及不法，因此將全案提起公訴。
判決有罪 都更停擺
案件進入士林地方法院後，建商、人頭都不認罪，均強調是真實買賣與投資行為，承審法官林季緯為了查明真相，花了2年時間，開了26次庭，終於把複雜的人、事、物調查清楚，最後認定建商、人頭說謊，做出有罪判決。
本刊調查，這起都更案的基地位於台北市關渡的知行路，屬於「市場用地」，但從未蓋過市場，而是一排2到3層樓的住宅，目前幾乎無人居住，都更案停擺後，大片土地暫時規劃為收費停車場，等待未來能「起死回生」。
許榮棋說：「我和其他地主並不排斥都更，但元霖建設用不法的手段通過，我們無法接受，如果未來元霖能跟我們好好談，並提供合理的房屋或金錢分配條件，我們還是願意都更。」
巧合的是，這起都更弊案宣判當天，剛好立法院也三讀通過《都市更新條例》修正案，新版的《都更條例》將第一階段同意比率由過去的1/10提高到1/2，另明定「文林苑條款」，未來針對俗稱「釘子戶」的不同意戶，將透過「3加1」程序處理。
審查計畫 公開合議
所謂3加1，就是都更計畫須送地方政府「都市計畫審議委員會」審議，以合議且公開方式，判定都更範圍是否合理；若有爭議，將強制辦理聽證程序；若仍無法解決，地方政府要透過協商平台在60天內決定拆除日期、方式並擬定安置計畫，才可代拆；不同意戶也可尋求行政救濟。
都更主管機關內政部強調，台灣過去平均每年核定的都更數為44件，但去年前11個月，已達77件，且同時期危老重建案申請件數也有136件，可見民間對於都更需求的迫切性。
內政部次長花敬群指出，本次《都更條例》修法重點在容積獎勵明確化，未來將統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式與申請條件，讓都更大餅更加透明化，也可望藉此點燃千億元的房地產營建商機。
不過，就算有千億元的商機，都更的公平以及正義也應擺在第一位，不容踐踏。
許榮棋 小檔案
- 出生：台北市，67歲
- 現職：台灣之聲網路電台負責人、社會運動工作者
- 經歷：創立台灣之聲地下電台，衝撞政府，遭收押46天；國民黨、民進黨政府各抄台4次
- 家庭：已婚、育有2女
元霖建設 小檔案
- 負責人：黃裕霖
- 登記成立：2004年
- 資本額：1.36億元
- 過往建案：內湖「涵碧園」
- 母公司：元隆建設，曾興建元隆歌德堡、桂冠國際花園、元隆圓融、菁英賞、元隆MY OWN、元隆江南等建案
