2019.04.05 07:28 臺北時間

【全文】義大億元別墅淪民宿 住戶告建商惡搞牟利

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時事
多名住戶集結抗議義大別墅建商與回租戶經營民宿擾民,更涉嫌不當使用社區資源。
多名住戶集結抗議義大別墅建商與回租戶經營民宿擾民,更涉嫌不當使用社區資源。
韓流興起後,選前支持韓國瑜的義聯集團彷彿鹹魚翻身,該集團位於高雄觀音山的別墅區,吸引不少富豪投資,不過,本刊接獲爆料,指每戶百坪的義大別墅特區,遭有心人士改裝為豪華民宿,並在訂房網站上公開攬客。近3年來,不斷有遊覽車、外客進入社區住宿、聚會,讓住戶不得安寧。民眾調查發現,民宿竟是建商自行經營,更涉嫌使用住戶繳交的高額管理費支應人事管銷運作,令住戶痛批是「監守自盜」的離譜作為。
3月27日下午,南台灣的豔陽照射著高雄觀音山上的義大別墅特區,十多名社區住戶集結控訴建商的誇張行為。
總銷金額達130億元的義大別墅特區,遭住戶集體控訴建商惡搞。
住戶小琳(化名)向本刊表示,2013年時,她斥鉅資購買義聯集團標榜「美式社區」「安靜典雅」的豪宅,她憤怒地說:「這個社區算是高雄知名的豪宅特區,有不少達官顯貴居住,沒想到建商竟將此地變成民宿來營利,不僅一輛輛遊覽車直接開進來,還有大批遊客深夜擾民,根本是侵犯我們的權益!」

建商衝銷量 推買房賺租金

義大別墅特區共分5期興建,總銷金額130億元,總戶數230戶、每戶4000萬到1億元,2013年銷售時還召開記者會對外說明,連當時擔任義聯集團台北管理中心執行長的陳敏薰,都號稱是義大別墅的所有權人之一,名噪一時。
義大別墅位於義大世界中,有高雄唯一美式生活圈之稱。
可是風光公開銷售的背後,實際銷售率卻不高,義聯集團旗下的泛喬建設公司為求提高銷量,推出「買房賺租金方案」,協助屋主以平均每天30,000元的價格出租給企業或休閒度假業者,讓買家得以享有3.5%的年報酬率,也可達到地產保值、增值的效果。
建商提高銷售量的舉動,卻變成住戶的惡夢,高級住宅區竟變成民宿。住戶透露,建商先以「五星級旅宿」在網路廣告,吸引外客。此後更大剌剌地將遊覽車開進社區內,遊客們拖著行李走在紅磚道上,讓寧靜別墅成為鬧哄哄的觀光區。當時住戶們礙於面子,大多抱持低調、息事寧人的態度,不料社區閒雜人愈來愈多,尤其連續假期,大批旅客在半夜唱歌、打麻將,吵得住戶無法就寢,社區治安也令人堪慮。
住戶控訴建商在訂房網站上為民宿公開攬客,讓他們夜夜被吵,不得安寧。

住戶管理費 未設置公基金

建商的作法引發住戶不滿,數次要求管委會反映抗議,建商卻試圖規避責任,告知入住民眾對外都要表明是屋主的朋友。面對一發不可收拾的情況,住戶們忍無可忍報警勸導,並請管委會行文給交通部觀光局,檢舉私人社區內經營旅宿。沒想到,觀光局回覆,民宿已取得合法使用執照,只能發文給業者道德勸說;建商也護航屋主,表示此民宿是在管委會成立之前,即取得許可證登記立案,令管委會無可奈何。
建商設置的住戶服務中心,被住戶批評公器私用,毫無作為。
為求真相,住戶們調閱建商的物業管理會議記錄資料,發現民宿竟是由建商負責管理、接待客人,並提供房卡、餐券、休閒券供入住者使用,退房離開也有清潔人員負責打掃。更誇張的是,住戶們繳的高額管理費,竟然全未投入管委會的公基金中,疑似變成建商經營民宿、人事管銷的費用,讓居民們完全不能接受。
住戶查出泛喬建設自行取得證照經營民宿,還在物業管理會議記錄中交代經營民宿的相關內容。(讀者提供)
依據《公寓大廈管理條例》第18條規定,公寓大廈應設置公共基金,由起造人就公寓大廈領得使用執照1年內的管理維護事項,按工程造價一定比例或金額提列。住戶代表阿美(化名)表示,建商完全反其道而行,遲遲未設置公共基金,讓居民們擔心自己繳的管理費猶如肉包子打狗,一去不復返。

把持管委會 涉助商業活動

除了社區被有心人惡搞,社區居民還被當肥羊宰。阿美透露,2017年時,建商將包含別墅特區在內的數個小區,合併成立聯合管理委員會,推派與建商友好的人士擔任主委,同時成立「伯爵物業管理有限公司」管理社區事務。但第一任主委只是掛名,並不熟悉管委會運作,一切聽從伯爵公司安排,也不曉得如何追查公共基金一事。
義大皇家酒店也被劃入聯合管委會中,但住戶怒批其根本未繳管理費。
住戶們查出,伯爵公司的董事長為泛喬建設的總經理,其餘相關主管也均為泛喬建設人員,管理公司還在第一任主委任期屆滿前,未經管委會決議,就逕自請主委簽署與伯爵管理公司的委任契約,契約金額每月七十萬九千餘元,為期3年,住戶痛批根本是讓伯爵公司成為建商的白手套,每月從管委會收取數十萬元費用,還把持管委會運作,同時涉嫌使用社區資源來協助銷售房屋,出租民宿等商業活動。
住戶們控訴,社區內的監視系統損壞情形嚴重,建商也置之不理。
更有甚者,在今年第3屆主委交接時,發現社區裝設的79支監視器,只剩23支鏡頭堪用,其餘均故障,追溯前二任的主委、建商,均無法出示任何設備移轉的文件;每一戶與管理室內的螢幕聯繫設備也全部故障。住戶痛批,高級住宅區內連一套完整的監視系統都沒有,枉費花大錢買豪宅,卻無相對應安全品質可言。

酒店和學舍 遭控瓜分資源

本刊調查,義大別墅特區為義聯集團旗下地產公司泛喬建設興建,泛喬成立於1998年,目前已興建義守大學宿舍大樓、國際會館、義大皇家別墅、義大時尚一街、義大時尚二街、五星級義大皇家酒店及義大天悅飯店等商業不動產開發案。而當初該別墅特區號稱坐擁觀音山的山林芬多精、綠意,彷彿置身於歐洲小鎮的世外桃源,還可享受「義大世界度假區」提供購物、美食、休閒、娛樂等各項特色功能,如美式生活圈。戶戶一樓挑高4.2米,規劃獨棟、花崗石外觀,擁有專屬電梯、庭園,還可加入義大皇家酒店VIP俱樂部會員,噱頭十足。
義大世界的跨年煙火,每年吸引許多遊客前來觀看。(東方IC)
住戶代表們認為,義大別墅是私人社區,原與周邊的義大皇家酒店、義大國際學舍屬不同範圍,建商成立聯合管委會後,竟將酒店和學舍全部劃進社區內,造成社區的資源遭飯店和學舍瓜分,天天有這二個單位的人員、車輛進出擾民,且這些單位竟然不用繳管理費,實在令人不能接受。住戶代表們表示,義大皇家酒店、義大國際學舍部分的使用面積與資源,在聯合管委會中全部被隱匿,建商球員兼裁判,等於把持社區資源,並質疑將管委會的錢挪作他用,顯然有監守自盜、侵占公款嫌疑。

容積率超標 收判決書才知

建商隱匿的資訊還不只如此,住戶們說,縣市合併前,高雄縣政府於2010年12月24日發出的公文,主旨為:「大高雄迪斯奈華城開發計畫案(今義大世界開發案),其實設容積之樓地板面積已超出法定上限。」要求開發商期限內辦理變更設計或變更使用執照。違規建物包含義大皇家酒店、義大購物中心、劇場、希臘館、U型室內遊樂館,也包含特區內的31戶別墅;還有當時興建中的天悅飯店、萬里長城、主題餐廳,均違反使用規範。
住戶們怒嗆,建商從未告知容積率超標的情況,直到2013年,收到法院判決書,才明白自己辛苦賺錢購買的房子竟然是違建。之後漫長的訴訟過程導致房價折損,想賣房子也賣不掉,不少人深陷其中進退不得。
住戶痛批建商隱匿資訊,未告知所購住宅是違建。
住戶們今年組成自救會,在社區內掛出白布條,抗議建商所作所為。建商發現住戶的抗議行動後,居然大動作找來律師、警察拆除白布條,還控告參與行動的成員妨礙名譽,要求前往轄區派出所作筆錄;住戶們怒批,建商的舉動已嚴重破壞社區安寧、隱私,數度抗議無效後,已將相關證據向橋頭地檢署提告,捍衛自身的居住權益。

專家意見

建議住戶提告

律師王琇慧指出,若建設公司有住戶指控的未獲管委會同意,私自將管理費挪作他用的行為,則有業務上侵占的可能;若建商未提供透明的公共基金帳目或提供不實資訊,則可能涉及登載不實,住戶可以逕行提告。

至於建商未告知、揭露住戶建物容積超出法定上限,導致住戶買到違建,建議住戶可以依房地產標的物的買賣契約相關事項,向建商提起民事訴訟。

回應

義聯集團:已與住戶協調好

針對有關住戶指控豪宅變民宿、管理費涉遭挪他用和住戶買到違建等事項,義聯集團公關部指出,義大別墅內經營民宿一事,與住戶溝通協調後已經落幕,至於其他指控事項,仍需請示主管後再做回應,但至截稿前尚未有進一步答覆。

更新時間|2023.09.12 20:29 臺北時間
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