多數人投資房地產會挑地段好、屋況漂亮的住宅，但越式洗髮店負責人黃悅晴卻專挑「屋況差、巷內、中古」的商辦，靠著這樣的策略，她在台北市打造一間又一間的房產金雞母。
21歲嫁來台灣，30歲婚姻結束後，黃悅晴從零出發，從一間美甲店開始，每天工作14小時，並且立定志向，40歲要在台灣買房子，而且一定要是台北市。現在，她在台北與越南兩地擁有多處房產，月租金收入超過15萬元。
黃悅晴認為，住宅出租問題多、修繕麻煩，租給企業則單純穩定、屋況能保持良好，也不需附家具。10多年前，她鎖定捷運行天宮站周邊的商辦大樓，第一筆投資就成功獲利。之後，她更進一步進軍台北金融一級戰區南京復興站周邊，「靠房仲找案子很重要，要讓他們知道妳是有誠意的買家。」
歸納來說，黃悅晴累積財富的關鍵是：便宜買、穩定租，以2021年她買下的一間約35坪中古商辦為例，總價不到2000萬元，為了有穩定現金流，她以略低市價出租給日商，月收5萬多元，扣除利息仍有超過5%的報酬率。
而黃悅晴在挑屋、管理房客上，也有一套哲學。她說，自己很迷信，不喜歡房子周邊有高架橋經過，這在台灣稱為攔腰煞，再者，她對於酒店居多，環境較複雜的區域也興趣缺缺。
「房客是房子主要的居住、維護者，所以租客品質很重要。我會要求提供身分證件及工作證明，然後我也會藉由修繕房屋為由，去看房客的使用狀況，像我都叫房客燈泡壞了要通知我，我帶水電去換，這樣就能知道房客有沒有愛惜房子了。」她笑說。
