「歡迎參觀！」上週本刊走訪板橋光環路上的「昇陽寓見」案場，一走進接待中心，銷售小姐劈頭就問：「知道我們這案子只有使用權嗎？」深怕上門的又是一組搞不清楚狀況，只看到廣告「1字頭住板橋」就來的客戶。
公告地價暴漲
銷售小姐口中的「只有使用權」，指的是「地上權住宅」。2011年開始，政府出租國有地，大推設定使用年限50年的地上權，開發商得標後興建住宅，以市價6至7折銷售，地上權住宅成了高房價下，提供買不起房民眾的購屋機會。
根據住展房屋統計，板橋地區新成屋行情每坪為52萬元，昇陽寓見開出年限25年、每坪18萬元的震撼價，依然誘人；本刊離開案場時，就碰上一位開著黑色轎車的婦人，探聽「是不是真的只要1字頭？」對於價格不可置信。
但今年爆漲的公告地價，卻讓地上權住宅乏人問津，總戶數131戶的「昇陽寓見」，從2013年完工開賣，據銷售小姐透露，迄今只有40~50戶入住，忍不住抱怨：「如果賣得好，還輪到你來看嗎？」
原來，一般住宅繳交房屋稅及地價稅，地上權住宅則是繳交房屋稅和地租；但地價稅是公告地價的2/1000，地租則是3.5～5％，金額遠超過地價稅。
建商告國產署
以今年地租上漲50.3％的昇陽寓見為例，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示：「35坪戶別過去每月地租為1437元，今年開始變成2160元。」
「換算下來昇陽寓見一年要繳2萬6千元地租，隨著時間增加，地上權住宅可使用的年限及價值遞減，但與公告地價連動的地租，卻一年高過一年，成為購買地上權住宅不可預期且無上限的成本。」香港商匯宏不動產投資顧問協理吳懿倫分析。
地上權住宅成為建商燙手山芋，本刊調查，昇陽建設已在11月底對國有財產署提出民事訴訟，昇陽怒告官，為的就是「地租」一事，成為地上權住宅建商告官首例。
據了解，昇陽建設是以「情事變更，應更改地租」作為訴訟要求，昇陽建設總經理簡伯殷表示：「不訴訟解決不了問題，不只是我們，其他地上權案也遇到同樣問題，提告一事早晚要有人做，既然如此，就由我們先來做！」
政府也發現地上權住宅問題嚴重，國產署日前將地上權地租改為「2/3固定、1/3浮動」，藉此降低公告地價調漲對地租的影響。但不溯及既往，這讓過去購買、投標地上權的民眾及開發商欲哭無淚。
地上權住宅最早可回溯到1997年開辦的北市內湖影劇五村、文山區萬寧及萬安國宅等，使用權限50年的地上權國宅，接著1999年出現承購戶雖沒土地持分，但擁房屋所有權的塔悠路「寶成河畔皇家」、龍江路「京華DC」，及松勇路「台北花園」的「第1代地上權」。
低價房市寵兒
但真正風行，是2011年政府大推，承購戶既沒土地持份，也沒房屋所有權，只有使用權的第2代地上權，包括日勝生「仁愛本真」、昇陽「昇陽寓見」、吉美「吉美璞立」、「派樂地」都是當時的標售案，地上權住宅儼然成為房市新寵兒。其中，最受矚目的是景美財訓所舊址，基地面積過萬坪、戶數高達716戶的地上權超級大案「華固新天地」。
2014年開賣的華固新天地，當時每坪開價45萬元，相當周邊8字頭新成屋的5.5折，甫開案就創下1個月內賣出500戶的傲人紀錄，買家不乏資金不足，卻又渴望有穩定住所的社會夾心族群，當然也有想趁機賺一筆的投資客。
丁玟甄估算，華固新天地45坪戶別每月地租，從5000元增加到7950元，等於一年要繳9萬5千4百元地租，大漲59％，由於該案尚未交屋，外界好奇是否也受影響，對此，華固建設總經理洪嘉昇表示，該案當初售價已趨近市價5折，讓利幅度超越其他地上權案，銷售狀況相當好，對於交屋很有信心。
但本刊調查，市場上至少有55間華固新天地降價求售，承接仲介透露，當中不乏當初一次買10間的投資客，現在以承購價平轉，就是要趕在交屋前脫手。以免屆時面臨退訂戶賠償15％、或之後轉賣不掉的困境。但仲介直言：「我們盡量不接此案，市場接受度不高，坦白說就是浪費時間做白工。」
不只平價地上權住宅受累，就連有101前董座宋文琪、海悅廣告董事長黃希文等大咖居住的「台北花園」也遭殃。「台北花園」位於信義計畫區、台北101對面，2003年交屋，過去月繳地租為4萬1888元，到了2013年上漲46％，增加到6萬1288元，此時住戶們開始有壓力。
收地租單嚇壞
果不其然，住戶鄭小姐今年1月收到地租繳費單時，簡直嚇壞了！「地租竟然變成每月10萬3273元，漲幅高達68.5％，現在景氣這麼不好，要賺10萬塊有這麼容易嗎？真的太不公平！」
因此，台北花園共63戶，在今年初集體狀告國產署，希望可以調降地租。不過，外界多少認為能住台北花園，理應繳得起10萬元地租。對此，主委對本刊強調：「我們就是買不起信義區，當時才會選擇每坪40多萬元的地上權住宅，13年過去，很多住戶都已年屆退休，臨老才開始要繳高額租金，一想到未來就很憂鬱。」
接連被住戶及建商告的國有財產署，北區分署長黃偉政無奈表示：「告了也好。」他指出，公告地價是由地方政府調整，非國產署可預期到的，現在的狀況最好就是交給法界判定，若法官也認定地租制度應調整，我們也好做事。
地上權住宅原是解決高房價下民眾的居住需求，卻因為沒有完善配套措施，住戶要承擔政府調整漲公告地價、租金飆漲的苦果，政府所作所為，完全違反住宅政策及居住正義，扼殺地上權住宅的發展與未來。
新聞辭典：地上權住宅
政府為避免助漲房價，停售大面積國有地，2011年起改以地上權標售給開發者，分別為50年、70年， 由於只買屋不買地，售價相對便宜，價位大多在市價的6成，不過較難辦理房貸，通常成數較低、利率較高，挑戰國人「有土斯有財」的觀念。
地上權在國外行之有年，大陸、香港、新加坡、英國等地很多地上權交易案，期限甚至有999年之久。台灣地上權住宅可分第一代可分割過戶及第二代不可分割過戶2種，雖然兩者承購戶都沒有土地持份，但第一代住戶可擁有房屋所有權、第二代卻只有房屋使用權，貸款也只能透過建商轉貸，且社區管委會並無法律保障。
