房市

近日政府頻頻鬆綁房市政策，行政院打開水龍頭疏通新青安搶貸，而央行也開放人道走廊，對於「先買後賣」的換屋族，出售舊屋的切結期限從原本1年放寬至18個月。看似政策鬆綁，其實亂象仍未解，「銀行拒貸早已是致命的一擊，年輕首購族不斷被政策擺佈與綁架，苦不堪言。」專家直指，限貸令造成的市場扭曲，若只是開水龍頭加大水量，而不從水庫源頭鬆綁，恐怕只是杯水車薪。

政府放寬新青安專案，排除在《銀行法》72-2條的限制，為首購族開出一條水路，然而，能否順利交屋，仍取決於利率、銀行鑑價、核貸條件等因素；專家提醒，新青安專案的1,000萬房貸金額並非人人吃得到，統計數據可看出，平均每戶核貸772萬元，而一般房貸利率也回不去了，目前都要2.5％起跳，再加上銀行鑑價追不上成交價的雙重擠壓之下，民眾自備款仍要多準備，因應資金缺口。

央行政策鬆綁，對於換屋族「先買後賣」的切結期限，從原本的1年放寬到18個月，市場熱議是為換屋族開闢一條「人道走廊」，有更充裕的時間賣掉舊屋，且避開第2戶的限貸限制。然而，實際執行持續面臨挑戰，銀行收切結書的意願仍低，恐怕只是紙上福利，政策雖放寬，但流程業務並未同步調整，仍難紓解換屋族的痛點。專家提醒，換屋族採取「先賣後買」才是上策，避免財務風險與交屋糾紛。

房市冷颼颼，預售案場成交掛蛋，累計今年前7月，六都房屋買賣移轉量僅11.9萬棟，創8年來新低，尤其是爛尾樓風險飆高，更讓購屋人膽顫心驚。房市專家Zack在《錢鏡你家》節目中示警，借不到房貸導致交易動能熄火，是台灣前所未見的慘況，「第4季房市全面價跌量縮，正式進入空頭市場。」他也斷言，至2027年以前，蛋黃區會以每年跌5％、蛋白區每年跌10％的速度衰退；但對於有自住需求的購屋民眾來說，只要備妥足夠資金，多做功課可望買到好宅，他教戰3招購屋策略。

香港樓市低迷持續，連山頂豪宅亦無法倖免。深圳祥祺集團主席陳紅天持有的山頂歌賦山道15號豪宅，19日以7.9億港元（約新台幣30.9億元）成交，較2016年購入價21億港元（約新台幣82.2億元）暴跌62.4%，單宗虧損高達13.1億港元（約新台幣51.2億元），創下香港住宅市場史上最大虧損紀錄。

國內房市冷颼颼，雙北房市異軍突起，深耕都更改建的聖得福建設，在台北市熱區士林劍潭路推出都更案「豐萃」，業者透露，開賣迄今已售4成。展望後市，聖得福執行長洪正雄表示，都更案反受惠政府打房，許多地主因此意願增加，使得都更改建受惠。

國內房市冷颼颼，建商推案也暫緩，業者最新統計，7月預售案只剩600多億元。不過，建商近年轉向積極布局都更、危老案求生，業者認為，市場剛性需求仍存在，重點還是在地點、產品。

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本刊曾報導，首購族、5寶媽小文（化名）購買預售屋因貸款不足8成，只得違約斷頭，身為自住客代表的她成了限貸令重槌的犧牲打，她說，「多的是礙於社會觀感不能出聲的人」；房市專家何世昌直指，限貸令回溯必須檢討，民眾遵守的是當下規章制度和遊戲規則（法律和政策），有所謂的信賴保護原則精神，「總不能用清朝的劍來砍明朝的官啊！」他認為，銀行雨天收傘，5寶媽慘況不是特例，今年搶貸情勢會愈來越嚴峻。

房市走緩之際，新婚的小嚴夫妻想趁此時買屋，擺脫租屋生活，「繞了一圈，發現好區域仍舊抗跌，議價不容易談下來，房市開始鬆動盤整，我們又擔心買貴，遲遲不敢出手。」大台北房價貴森森，小資族或小家庭想買房，與其追逐完善的生活圈，不如抓緊捷運施工的時機，交通黑暗期提前布局卡位，享受未來通車後的增值空間。本刊精選CP值最高的3大潛力熱區，都是捷運線正在施工中的站點，公寓產品可用5字頭親民價入手。

房市陷入盤整，購屋最大的挑戰是不要買貴，既要負擔得起的好價格，又要保有未來增值空間，房市專家建議3招，善用捷運施工期的低基期房價，能在通車後享受房價上漲的紅利，或是精挑蛋黃區外圍的捷運站點，能用親民價買進、享有交通便利，同時專家也教戰善用1招聰明節稅。

2023年8月新青安政策橫空出世，房貸利率1.775％好甜，民眾漏夜紮營排隊買房，交易量創下11年新高；但短短1年風雲變色，2024年9月央行限貸令開鍘，阻斷熱錢流向房市，讓原本炙熱的市場瞬間急凍。