陳俊廷說,房地產的利潤包括租金、價差和都更等3種,低於市價買進,能為租金投報、買賣價差、都更效益等創造出利潤空間。而買下房子的同時,也等於是把世上唯一的這塊土地變成私有財產,該區域的房屋供給就變少,陳俊廷認為這正是精華地段房價水漲船高的原因。
「很多自住民眾買房子喜歡先看屋內裝潢,但對我來說,『地段』占了7成比重,因好地段易漲難跌,房子可以重蓋,但土地有『唯一性』,全世界找不到兩塊相同的土地。」他說。
接著是評估環境,「千金難買好鄰居,選對環境讓你上天堂。」陳俊廷會在附近走走,感受生活機能、嫌惡設施等,再進入屋內看屋況,他提出看屋10字訣:「風火水電光,天牆地柱窗」,依序代表通風、瓦斯管線、漏水、電路、採光、天花板、牆壁格局、樓地板、樑柱、窗戶等細節都應顧慮到,符合條件才是好房子。
「出價是一門科學,別輸在最後一哩路。」陳俊廷強調,價格是真金白銀的拚搏,他綜合運用比較法、收益法、成本法等3種策略,估算合理進場價。
例如舊公寓可用「比較法」和「成本法」估價,他以桃園市區27坪的4樓老公寓為例,每坪單價13~15萬元,總價行情落在351~405萬元之間。
再勘估物件周邊會影響房價修正的因素,例如夜市就在正樓下、旁邊就是廟宇、座向西曬嚴重等,負面因素綜合起來,並比對同樣條件的待售公寓開價價格,回推正常價格約在340~395萬元。再用「成本法」回推,裝修成本約30萬元,仲介費、代書費約10萬元,加上未來轉手的期待利潤50萬元,估算出可進場價格在250~305萬元。
法拍小哥投資小檔案
- 出生:1990年生(33歲)
- 現職:法拍代標業
- 經歷:法拍顧問師、建設公司董事長特助
- 學歷:中興大學科技管理所碩士、元智大學化工與材料科學系學士
- 著作:《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》
投資心法
- 買得夠便宜,投資無往不利。
- 勤掃街看屋,地圖烙印腦海。
- 鑽研法律,法拍屋「不點交」淘金。
- 比較法+收益法取其低,精算合理進場價。