「像是『帶租約』的房子,反而是不點交。」陳俊廷說,拍賣物件帶有5年以內的正常租約、租客仍住在屋內的狀況,法律上認定是合法,不屬於「非法占用」,基於「買賣不破租賃」原則,法院認定為「不點交」物件。
也就是說,法院不會像在處理「點交」物件時,啟動「強制執行」的公權力趕走現住人,清點空屋交給得標人,「看到這類『不點交』物件,我反而會異常興奮!因為得標後,告知租客說房東換人了,重新打租約就好。我揀到便宜又可以穩穩收租。」陳俊廷說。
另如「無償借用」,也是「不點交」物件。例如債務人把房子借給親友居住,後來房子被法拍,法院認定現住人為「第三人」、並非房屋所有權人,因此列入「不點交」。陳俊廷教戰,依據《民法》法條,新的拍定人沒有必要承受上一個屋主的債權關係,只要向法院打官司「無權占有請求遷讓房屋」,勝訴機率都有9成以上。
可見投資法拍屋最棘手的不是投標,拍定後能順利交屋,才是最困難的事,陳俊廷吐露心聲,「儘管在法拍界打滾多年,每次出手我仍會害怕,不知屋子裡面是什麼樣的人。」
陳俊廷細數人間冷暖,「我人生中第一次辦法會,竟然是幫陌生人收屍。」當年還是菜鳥時,標到點交物件,債務人自住屋內,「點交當天進屋,才發現屋主在裡面往生,向法院陳報與當初筆錄不合,請求退件,法院卻以《強制執行法》回絕。」所幸由二家債權銀行評估後,認為房屋仍有殘值、願意撤回,陳俊廷才放下心中大石。
陳俊廷還遇過屋主仍住屋內,房子被法拍,「每次強制執行時,屋主就抓狂,抱著瓦斯桶說要同歸於盡。」
最後,陳俊廷提醒,就算是「點交」拍定物件,仍要按照法律程序,會同書記官、事務官、警察等相關人員到場點交。他回憶,曾有同業得標「點交」物件,筆錄上寫著多年無人居住,為空屋點交,當時同業開門逕自換鎖,將屋內的防彈背心、PS遊戲機變賣,前屋主黑道大哥出獄回來,發現東西都不見了,要求拍定人賠償損失,討回室內遺留物,最後賠償50萬元才解決。
法拍小哥投資小檔案
- 出生:1990年生(33歲)
- 現職:法拍代標業
- 經歷:法拍顧問師、建設公司董事長特助
- 學歷:中興大學科技管理所碩士、元智大學化工與材料科學系學士
- 著作:《錢進法拍屋,18%輕鬆賺》
投資心法
- 買得夠便宜,投資無往不利。
- 勤掃街看屋,地圖烙印腦海。
- 鑽研法律,法拍屋「不點交」淘金。
- 比較法+收益法取其低,精算合理進場價。
★《鏡週刊》關心您,再給自己一次機會:
- 自殺諮詢專線:1925(24小時)
- 生命線:1995
- 張老師專線:1980