陰雨綿綿的台北，林泰博拿著A4圖面、鑽進髒亂的防火巷，「看房子不能只看房仲提供的格局圖，還要搭配測量成果圖；它是房子的外框線，要仔細核對哪裡是合法範圍、哪裡是違建，違建空間不適合隔套，如果事前沒有做功課，投報率就會被吃掉。」坐擁新北市四屋、合法隔間隔套共10間，扣掉房貸本息均攤，每月淨利潤10萬元入袋，林泰博傳授密技，樂當包租公。
【達人理財】專攻投報5％老公寓 記者變包租公月入17萬
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41歲的林泰博，原本是月薪不到5萬元的電視台攝影記者，10年前辭職回家當奶爸，因兼差接觸房地產領域，7年來陸續買進新北市4間老公寓、合法隔間隔套共10間，如今變身包租公，月收入翻4倍、逾17萬元；眼見房價飆漲、壓縮投報率，林泰博棄守北部，轉攻台中市場，「我不信奉房市鐵律『地段、地段、地段』，只要買得夠便宜，一定有肉吃。」他說。
堅守門檻 5％投報率
要創造漂亮的投報率，首先要掌握室內合法面積，「了解實際使用空間有多大，才能算出能隔幾間，比如說24坪隔三套，可是這個房子卻有8坪違建沒算到，隔套縮水變成2套，那就完蛋了，會硬生生吃掉投報率。」林泰博說。
記者問他買屋收租如何選點？他卻公開自己的唯一天條：買便宜。「我只看數字，不考慮地點，買得夠便宜就有賺頭，超出行情的物件，離捷運站再近我也不要。」林泰博認為，因持有成本低，接手買方還有肉吃，萬一房市大跌，輸得也比別人少。
而他堅持投報率在5至7％才合格；「房價單坪40萬、以總價880萬元買下22坪公寓，加上合法隔套3間的總裝修成本200萬元，以套房租金行情1.6萬元計算，投報率才可站上5％。」
但如今房價上漲，大台北單價動輒60多萬元，在工料雙漲、租金又漲不動的情況下，投報率剩下3％，「這樣的投報率早已脫離我的軌道；只要降到4％，我就會賣掉，因為這筆錢還不如去買美債。」他透露，近半年已轉戰台中，「每個禮拜衝一次台中，數字有到、我就付斡（買方支付議價保證金，表達購屋意願），看了40間、斡了六間都沒中，沒關係啊！繼續看。」林泰博說，多培養手感絕對有助精準出價。
挑對格局 不浪費空間
精算投報率後，接著要挑一間對的房子，如此才能把室內空間運用到極致。林泰博說，只要從一樓大門踏進來、走到樓梯的距離，就可以知道這房子能不能買，「如果樓梯間很深，表示這棟公寓的前陽台，就開在住家進門處，不適合隔套隔間。」
「國泰建設最擅長蓋這種房子，格局方正、採光明亮，被稱為『國泰格局』的房型，如同房車界的Camry，受民眾喜愛，但若用於隔套收租，公用走道都浪費掉了。」自住客最愛的格局，包租公不碰。
大門開在肚子上，這種格局最適合隔套隔間，林泰博教戰，「開門進來後設計約一坪多、小小短短的走道即可，省下公用空間，可將坪效做到最大。」
主動協調 得鄰里信任
買下房子要更動格局、做合法隔套，依據法規必須取得樓下屋主的同意，簽妥「直下層同意書」，看似薄薄一張紙，卻是最耗費精力的苦差事。
「整棟鄰居，我一間一間拜訪啦！我不給紅包的，因為鄰居收了紅包反而更擔心要發生什麼事？日常生活會不會被影響？」他強調，最重要的是解除鄰居心中疑慮，他們真正害怕的是隔套出租後，租客是否擾亂居家安寧，害怕如果造成髒亂，會不會不負責任。
林泰博會到樓下按門鈴，找屋主互加LINE，拍胸脯保證，以後這棟房子的大小事，都包在他身上，「我自掏腰包十多萬元洗水塔、洗樓梯、換掉頂樓進水管、重新粉刷梯間牆壁、加裝揚水馬達，把水打上來，讓頂樓鄰居用水更方便。我是來當里長的！」
「相較電梯大樓，公寓產品最大的劣勢是沒有管委會，沒人管，公共空間的狀況會越來越糟；其實住戶也不是修不起，是大家沒動力去協調鄰居分攤費用的瑣事。我讓他們知道，以後事情有人做，任何事都可在LINE群組上溝通。」林泰博認為，安定感比送紅包更重要。
了解房客 高租金篩選
「只要交通方便，都能吸引租客上門，不一定要在捷運站附近。」他說，租客對交通的想法並不侷限在捷運站，很多人平日騎摩托車上下班，「有些租客喜歡我三重的房子，因為果菜市場離交流道很近，旁邊就有客運站，方便搭車返鄉。」
了解租客生態就能嗅到市場，接著林泰博會再用租金過濾租客，「6千到8千元的套房，租金太便宜，住屋負擔完全無感，屋況也不會珍惜，直接跑掉的成本約1.5萬元押金（租金2個月）。但如果租金1.6萬元，租客跑掉的成本就超過3萬元。」
林泰博直言，租金會決定房客的樣貌，堅守高水位，租客也會掂掂荷包能否負擔、進而珍惜。
當然，包租公最大痛苦是空租，「但如果降租就拉不回去了，且支付原租金的租客會抗議。」曾經遇過公寓空租3個月，讓林泰博陷入焦慮。不過，他思考許久，折衷方案是優惠促銷，「租金維持原價，但如果選擇年繳，首月免費再送新床墊，或是簽約後，搬家期從3至7天延長至1個月免收租。」而折價方式果然吸引租客上門。
眼光獨到 轉行當房東
大學好友Thomas說，林泰博以前當攝影記者衝鋒陷陣，主管一叩他，他會立刻騎著Ubike進公司，現在當包租公更是到處跑，常常手拿好多張圖，對著房子指指點點，「這麼多年來，林泰博已練就獨到眼光，有時房仲報來Apple物件（搶手貨），他會果斷地先付斡卡位。」
10年前雙胞胎誕生，時任電視台攝影記者的林泰博，辭職回家當奶爸，「我的薪水不到5萬元，比老婆低啊！所以由我負責帶小孩。」當時，林泰博幫裝潢設計、玩具進口等3間公司當臉書小編、剪輯影片賺外快，「每間公司收5千元，1個月只有1.5萬元，真的是賺微薄的奶粉錢。」後來他對房地產產生興趣，跟家人借了400萬元買下3重收租。
從奶爸變身包租公，月收入滾4倍，達17萬元，如今家庭和收入他都可以兼顧。
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