「這是比較B級的案子，雖離捷運站也是步行10分鐘，但樓下是傳統市場，太近了，如果能隔一條街會更好。」採訪這天，臉書「藍太太好生活」版主、一方生活共生宅創辦人洪怡芳，帶我們參觀周邊環境再回到屋內，「公寓有36坪，原本只有2間小房，但我們多隔2間、總共4間，並搭配簡單家電、櫥櫃，扣掉給房東的租金，每個月約有2萬元收入。」
【達人理財】4年改造160間公寓 7年級生當二房東年收300萬
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房地產投資需要雄厚資金，門檻相對高；但如果角色變成二房東，將容易許多。臉書「藍太太好生活」版主因疫情衝擊原經營的女性電商服飾事業，轉戰包租代管業，從一開始只是當個二房東，希望靠租金收益填補資金缺口，沒想到越做越順手，4年下來改造160間老公寓、手握超過600間房，如今年收入破300萬元。
手握600房 出租率近百
早期，洪怡芳是女性電商服飾的創辦人，4年前受新冠疫情衝擊，事業瀕臨破產邊緣，因緣際會開始當起二房東，初期只是想用租金補貼事業虧損，沒想到卻一腳踏入包租代管業，目前已是全台數一數二的包租代管業者。
洪怡芳回憶，一開始當二房東，每月收入不過1萬多元，現在個人年收入已經超過300萬元，「2021年簽下10間房，累積口碑後、屋主介紹屋主，讓我能每年以不低於40間房的速度成長。」現在她手握600間房、改造160間老公寓與華廈，出租率高達98％，也累積1.2萬名租客的資料庫，房間一空出就有租客能立刻補上，通常3天內即能出租。
面對超展開的劇情，洪怡芳笑說她也沒想到能在房產業做出這樣的成績，「很多人無法投資房地產，是因為資金門檻，但包租代管不同，只要準備40萬至50萬元，就能跨入市場當二房東收租。」
她進一步說明，室內30坪左右的老公寓，大約花40萬元就能重新裝潢、隔間，以過去經驗計算，扣除給原屋主的租金後，平均每間房每月有2萬元的收益，40萬元的投資約2年就能回收。
鎖定市中心 偏愛老公寓
洪怡芳解釋，「包租代管」雖然是一個統稱名詞，其實由三種不同的業態組成，分為包租代管、代管、社會住宅三大類，當中只有包租代管是以二房東的方式與原屋主簽有契約，負有房屋管理、招租、屋內修繕等責任，利潤也是三類中最高的。
初期洪怡芳在住家附近找物件，「只要將內部重新裝潢，並多增加一間房，配備基本家具，例如熱水壺、微波爐等，租屋地點不差，2週內就能出租。」有了成功經驗後，她開始往台北市中心前進，且只做中山、中正、大安、信義、松山等五區，捷運站步行5至10分鐘可到的地點，「原因很簡單，這五區都沒有會踩雷的捷運站點。」洪怡芳強調；現在她進一步將業務擴增到雙北市其他區域，如中和、蘆洲、北投、汐止等。
洪怡芳說，她偏愛30年以上老公寓、華廈，樓層以2至4樓為主，因為是一般人能接受的爬樓梯高度。至於偏愛老宅的原因，則是老房子的屋主更需要有人幫忙打理出租。她分析，想找包租代管業者的屋主大多有三項特色：不住在當地、繼承老房子以及等待都更的所有權人，後二者屋子的共同特色就是高屋齡，自然容易談成包租代管。
當然，房屋的周邊環境很重要。「附近要有就業機會、生活機能好，步行十分鐘內有超市或傳統市場，這樣才能幫房子再加分。」洪怡芳說。
多隔一間房 打造共生宅
最後，則是以套房、雅房兼具的共生宅，拉高整層租金投報率。洪怡芳分享，依據經驗，老公寓內部隔間能再「加一」，例如原本是三房的格局，可多隔一間房，多收一份租金，只要不更動房子原本的結構，房東大多願意。
值得一提的是，為讓自己能穩定當二房東，洪怡芳會與原房東簽下至少5年合約，且保證每月租金收益，讓原房東不用篩選房客，或面對屋內水電修繕的問題，「他們樂得輕鬆啊。」
我們進一步詢問，當二房東還沒有收益，就得先付出一筆資金幫屋主裝修，這樣怎會划算？洪怡芳的先生直說：「包租代管是長期事業，先讓別人贏、最後我們才會贏，不需要卡在小事上做一時意氣之爭。」
「其實真正難搞定的是鄰居，因為鄰居認為房屋出租後，房客可能較複雜，所以要把鄰居『按耐』好，盡可能滿足他們的要求。」洪怡芳說。例如有次鄰居看到屋內裝修，就希望油漆工能幫忙刷樓梯間有裂痕的牆壁，「舉手之勞能幫就幫，也算是敦親睦鄰。」
為何是做共生宅？洪怡芳提到，房子不只是房子，還需要有家的感覺。共生宅是將房間單獨出租給不同的人，雖然室友都互不認識，但至少回家不是獨自一人；加上共生宅的房租比獨立套房低，能提高出租的機率，二房東可以進入客廳等公共空間，每月請人打掃一次，便於房客品質管理。
受疫情衝擊 副業轉主力
洪怡芳表示，不動產業能穩定發展，靠的是品牌及信任，她從去年開始將自己所學經驗傳授給學員，希望人人都能為自己增加一份收入。學員Edward過去半年開始嘗試包租代管事業，目前已經完成第四間、準備朝第五間邁進，他表示，包租代管是輕資產的投資，不需準備太多資金，也能感受到現金流慢慢累積。
踏入房產業前，洪怡芳是電商女裝品牌「露比午茶」創辦人，初期只是批發衣服來賣，隨著業績增長，洪怡芳開始自己找人設計、打版做衣服，一次出產上千件，年營業額破億元，且進軍日本、菲律賓、泰國、馬來西亞等國家。沒想到疫情來襲，業績一落千丈，只剩下3成，台灣三級警戒結束後，業績也不見起色，讓她亂了手腳。
「當時每個月資金缺口有6、70萬元，我總是要東湊西湊才能補齊，某天我想到之前做二房東時，每個月有約8千元租金入帳，如果做30間、一間每月租金價差2萬元，是不是就能補足60萬元的缺口了？」洪怡芳說。
自此，她開始在住家附近找正在招租的房子，培養房東的信任感，讓房東願意將房子交給她打理，再將成功經驗複製到下間房子及下下間房子；她誠懇地說：「我希望能給北漂青年一個舒適的家。」
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