「以前會想說，要先還清負債再投資，但是等到負債都還完了才做投資，坡道就變短了，反而是先評估投資報酬率若比房貸利息高，就要兩邊同時做。」10年來坐擁2屋、養出12間套房，月收租12萬元的包租婆廖嘉紅（R姐），這天在高鐵台中站開車載我們到市區。她說，買房子不論自住或收租，最注重location（地段），流通性強才是好物件。
【達人理財】投報率6％才出手 單親媽靠12間套房年賺140萬
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54歲的退休理財顧問廖嘉紅，人稱R姐，多年前自住房貸轉貸時，受惠房市上漲，多貸出100萬元，她決定錢滾錢，尋覓好物件收租，當起包租婆。她精算黃金數字，投報率6％再出手，並不計較屋況老舊，買下現成的隔套，砸大錢優化，如今月收租12萬元，讓獨力撫養2個孩子的她，依然財富自由。
她強調自己不是炒房，「我們投資標的，是追求穩定現金流和增值空間，並在適當時機獲利了結，不管股票或房市，都要懂得『汰弱留強』。」
精算投報率 6％才出手
要當包租婆，精算成本很重要，因此R姐在財務規劃上，用最壞的打算做評估，堅持「租金收入」需完全負擔「房貸本利均攤」支出，「在這個前提之下，必須隔套，且要隔成很多單位，我才能擠出那麼多租金負擔我的房貸。」
為了省下隔間裝修費用，她選擇買現成隔套，但她會再花百萬元來優化屋況，「常聽專家教戰，股票的殖利率達五％就是存股好標的，我自己是設定買屋收租報酬率要達到6％，才能過關。」
5年前，R姐在逢甲商圈以總價720萬元買下隔套7間房型，「當時一間租金6千元，我以總價報酬率計算，年收租共50.4萬元，總價720萬元加上120萬元優化成本，投報率正好在6％，那就可以買。」
R姐也透露，近年房價高漲，已經壓縮投報率，與她14年前第一次買隔套收租，投報率逾10％之多不可同日而語，「所以後來我不買電梯大樓，專攻公寓隔套，或跟朋友合資降低成本。」
買下房子砸大錢提高賣相後，可順勢漲租，也增添房屋價值，「最大的支出就是管線翻修，我看過很多老舊房子，電力都是不行的，電力不足就容易跳電走火，因此我向台電申請重新拉線，光是水電管線就要20萬元。」R姐強調居住安全，堅持這筆錢不可省。
砸錢換管線 獨曬成賣點
「我們那個年代沒有這麼多電器，可是現在什麼都要電，我做的幾乎都是套房，要用到電力儲熱式的熱水器，女生還要吹頭髮，吹風機一啟動，電力不足就跳了。」R姐說，就算加計這筆維修費，投報率仍要達到6％標準，「做不到的話，那就要忍痛放棄了。」
水電管線全部翻新之外，R姐再強打「獨洗獨曬」，「以前的套房，雖然是單獨衛浴，但是洗衣機共用，我標榜洗衣服跟曬衣服都不必共用，有獨自的陽台曬衣空間。」
為了拉高租金，R姐找資源勤學，「我上591租屋網站看哪一種房子租金開得高，然後比較租得低的和租得高的，發現套房『獨洗獨曬』、配色裝潢這類軟裝修，會有賣點。」
她深知套房空間小，先做好獨洗獨曬，緊接著是固定床的位置，「床做好，再放其他家具，用配色窗簾點綴、地板貼上貼花、角落放個立燈，整體氣氛又不一樣了。」
設智能電表 順勢漲租金
為了讓租客管理更精省，R姐還做智能電表，「連房租、電費都用儲值，智能電表的好處是當房客欠租時，他的儲值卡變成負數就沒電可用，房客必須儲值繳清房租，才有電可以用。」事實上，全面優化後，套房房租就可以從原先的6千元，順勢調高至9千、1萬元。
其實剛開始買屋收租，R姐也曾踢到鐵板。8年前她在水湳經貿園區以600萬元買進隔套，「當時的算盤是，全區建設都在啟動，有中央公園、中國醫藥大學等，未來會超越七期，成為蛋黃中的蛋黃。」
優化之後雖吸引上班族承租，但有天租客卻跟R姐說，好多青蛙跑出來，「我一看才發現，這棟房子是自來水管線末端，水壓最小，永遠是最早停水、最慢出水，我找其他屋主商量增設加壓水塔，他們都不想做，那時又常常不下雨嘛！所以青蛙都冒出來。」當時租客常抱怨水壓不足，還要收這麼高的租金，「我沒辦法改善啊！3年前小賺5成脫手，再換其他標的。」
助理李小姐跟在R姐身邊20年，她觀察R姐精打細算且對房地產極有熱忱，看屋上百間也不厭倦，「多年前她離婚，想離開傷心地，賣掉房子換屋，而過去18年來因房價翻3倍，讓她手上攢出現金1千多萬元，評估可買2間房子，於是下手置產，一間跟兒女自住、一間用於投資收租。」
套房穩定賺 享選擇自由
李小姐說，R姐當了包租婆後，便開始研究房地產稅法，假日還搭高鐵到台北上課，並開設FB粉絲專頁分享稅務議題，「我們是做保險起家的，她每次問我房地產稅法，我都滿頭問號，但她卻熱情地說：『沒關係！我把妳教到會。』」
幼時跟著母親在北市民生社區租屋，擺麵攤過生活，「身為長姊要照顧弟妹，我炒的家常菜味道不錯，媽媽還會拿去賣。我爸是反面教材，他遊手好閒，這輩子沒有認真生活過，我從小就希望長大多賺點錢。」
中興大學農藝系畢業，R姐進入中研院分子生物所實習，「每天與實驗為伍，上班回家、兩點一線，我不喜歡這樣枯燥的生活。」她因此決定辭職當業務，踏進保險業，從此人生大轉彎，成為保經的超業。
婚後歷經罹癌、離婚，咬牙帶著龍鳳胎過生活，單親媽媽不向劣勢妥協，善用錢滾錢，如今54歲的她躋身包租婆行列，還養出2個啞巴兒子（二屋）為她穩穩賺錢。「大家常講財富自由，真正的重點是在後面的自由，賺錢是為了讓人生有更多選擇權。現在我終於有能力，讓自己的人生有選擇的自由了。」她笑說。
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