2024年9月19日，央行宣布第七波選擇性信用管制打炒房，11個月過去，房市重挫、交易量銳減，最讓人憂心的是「搶貸」如火如荼上演中。當史上最嚴限貸令強碰29年來最大交屋潮，因「貸不到」而衍生的違約糾紛，山雨欲來。
理財專題／違約潮與爛尾蔓延 限貸令風暴全面拆解
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史上最嚴限貸令（第7波選擇性信用管制）將滿週年，後續效應不斷發酵，專家逐一示警，從個人貸款到建商爛尾，若不正視恐引發更大規模問題，造成房市更大衝擊，最終受傷的仍是消費者；此外，專家提醒，違約賠付金動輒數十萬元到百萬元，準備交屋民眾應積極和建商談判、向專業人士求援，避免內傷。
受限《銀行法》72條之2「不動產放款天條」規定，今年起各家銀行嚴控放貸條件，無法補足資金缺口的民眾只能黯然解約；根據「591實價登錄」統計，今年前5個月7都預售屋解約量逼近千件，較去年同期增加6成，4月起解約量連續2個月維持在200件以上，購屋時間點則多在去年。
回顧近年房市相關政策，新青安是一大關鍵。「在房價高檔釋放利多，是完全不對的時機，當時已開始打炒房，也逐漸奏效，突然來個新青安，拉出房市尾盤。」吉家網董事長李同榮指出，40年貸款和5年寬限期宛如興奮劑，讓一大群人衝進去。
爛尾樓警訊 專家籲鬆綁信用管制
政大地政系教授林左裕分析，過往為壓抑房價，多採取升息及升準手段，但效果有限，直到新青安衝出買氣，誘發自住客追價恐慌，才發現擋不住，開始祭出信用管制。「承購戶因追價恐慌上車，未來不只要面臨付款疑慮，要是房價回跌比房貸餘額還低，還會造成房價溺水（underwater）。」
如今搶貸風暴未完，建商出現零星爛尾，李同榮認為是一大警訊，「一旦建商資金斷鏈，爛尾樓和消費糾紛會越來越多，受害的仍是民眾。」他提醒，要是信用管制不鬆綁，依舊緊掐建商金流，爛尾樓恐從二線城市延燒到都會區。
李同榮強調，應該以歷史為鑑，1995年到2001年的逾放比（銀行逾期未還款貸款金額占銀行總放款金額比例，被視為觀察貸款人繳款的穩定度）在短時間內急遽上升近5％，「就像摩爾定律（Moore's law）產生的骨牌效應，只要出現一間爛尾樓，後面就有連鎖反應，等市場購屋信心下滑，房子賣不掉，大建商也受不了。」
他解釋，這次「金龍重拳」應不至於這麼慘烈，只是未來幾年景氣不明，要特別小心建商資金斷鏈，避免房價從緩跌變暴跌，「今年5月底逾放比為0.16％，政府沒有警覺，認為還相對安全。」對此，住宅消保會創會理事長吳翃毅也認為爛尾樓影響層面廣泛，「依照經驗，倒楣的都是消費者，無論是建商宣告破產或求償順位，最不利的仍是弱勢消費方，這十幾年從來沒有例外。」
不動產天條 銀行發債券可成解方
「政府說房價回跌才會鬆手，其實就第一線觀察，房價早已鬆動，預售屋市場也是明著不降價、暗著送裝潢。」李同榮指出，實價登錄是落後指標，且量體樣本少，和真實面脫鉤，不應作為唯一判斷標準。
中華民國不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉說明，房價上漲因素包含通膨、建築成本增加等，特別是近4年不動產市場熱絡，土地、營建造價成本呈倍數增長，每年預售屋推案量好幾千億元，「推案量Double、房價Double，銀行存款沒有增加，錢從哪裡來？」她認為，搶貸風暴最大原因是「水庫」乾枯了。
那麼，滿水位問題有解嗎？「存款增加不易，不過銀行若發行債券，就能馬上解決水位上限問題。」林左裕認為，利用金融工具放大分母是一解方。
政策致卡貸 申請調解酌減違約金
只是已下訂的民眾面對「卡貸」問題，該如何降低傷害？依據預售屋定型化契約「貸款約定」，在不可歸責雙方前提下，若建商配合銀行核貸金額和原先預定貸款金額落差在30％以內，建商應依原承諾貸款相同條件讓客戶分期清償。
也就是按照合約精神，在不可歸責雙方前提下，建商應依原承諾貸款相同條件讓客戶分期清償，民眾可積極爭取。只不過多數建商考量長期財務風險承受度，寧可和客戶協商解約，回收房子再轉賣；有的建商則會以個人信用條件瑕疵理由歸責買方，要求支付違約金。
康克爾國際法律事務所律師吳奕綸指出，因央行政策改變導致貸款低於預定金額，法院過去有判決認定，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況（最高法院106年重上字第708號民事判決、台灣高等法院105年重上字第311號民事判決），據此來看，要求買方民眾支付違約金實在不合理。
「但遇上態度強硬的建商，買方仍需上法院舉證。而對多數民眾來說，考量到耗費的財力和沉默成本，只得妥協，選擇反作用力較小的方式：賠錢了事。」永暉聯合法律事務所律師黃鈺書提醒，遇到不合理的違約罰則，可先向消費爭議調解委員會申請調解。
吳奕綸則建議民眾，可注意建商是否有違反建材設備、賣方之瑕疵擔保責任、房地面積誤差等問題，如果有，就能依據「違約罰則」要求解約；要是再無協商空間，便可以二工、房屋現況說明書登載不實，或請求酌減違約金等向法院提起訴訟。當然，這對於因一紙限貸令而進退兩難的民眾來說，甚為不公平，但現階段也僅能以此權宜方法來度難關。
下訂預售屋 增補合約避日後爭議
至於未來打算買預售屋的民眾，專家建議採「增補合約」簽訂解約條款，不過，解約條款常見未約定貸款期限及貸款成數等爭議，在條文上須特別注意約定期限、貸款為成交總價貸款成數，且不包括信用貸款或提供保證人貸款，避免日後爭議。
無論如何，很多自住民眾面對的事實是，買房那一刻並沒有限貸令，等到交屋前夕突然被政策重擊，而影響居住權益；「購屋辦理大額貸款，是房地產長年以來反覆的交易秩序和習慣，民眾對此具高度合理信任，而央行明知此社會交易習慣，在頒布限貸令時，卻漠視可能引發的信賴危機。」黃鈺書補充。
選擇性信用管制措施雖無「真正溯及既往」，但對已下訂且未核貸的民眾來說，等同溯及既往效果。我們不禁要問：法律的安定性何在？信賴保護的精神何在？
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