林健正／曾任教於國立陽明交通大學、現任台灣產業科技推動協會副理事長
保險業因其業務特性，持有龐大資金，根據《保險業辦理不動產投資管理辦法》與《保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法》，可將資金投入不動產與公共建設，活化資金並促進經濟發展。然而，政府透過標售公有土地或標租地上權的做法，長期推高地價與地租，加劇企業營運成本與社會不公，是一種短視的政策。
以新光人壽於2021年10月標得台北市北投士林科技園區（北士科）T17、T18地塊地上權為例，該案凸顯保險業資金運用與土地政策之間的矛盾。新光人壽以權利金44億元（T17：28億元，T18：16億元）取得50年地上權，總投資逾140億元，計畫興建商辦大樓，預計於2027年2月14日前取得使用執照。雖然該案符合政策框架，輝達（NVIDIA）計畫進駐並要求低密度開發（3-5層樓），卻引發土地利用效率與公平性的爭議。
值得一提的是，都市土地，特別是產業用地，作為稀缺公共資源，承擔社會化責任，應優先服務產業多元化與社會福祉，而非以市場化方式牟取短期財政收益。在另一方面，企業應放寬視野，排除本位主義，與在地需求對接，實現土地資源的共享與永續利用。
投資策略與風險管理
保險業的資金運用需在收益與風險間取得平衡。相較於將資金轉為美元存款或購買美國公債以追求較高利息（2025年美國10年期公債收益率約4.5%），不動產投資雖涉及較高的初始成本與市場風險，但能提供長期穩定的現金流。
作為一個台北市區都會型的產業園，T17、T18地塊合計3.89公頃（11,767坪），具備完整的生活機能，在未來捷運預定的節點，具絕佳的區位優勢，為兵家必爭之地，適合打造國際企業總部。新光人壽選擇地上權模式，降低土地購置成本，透過興建商辦大樓出租，確保租金收益，不失為明智的投資計畫。
輝達宣布在北士科設立命名「Nvidia Constellation」的海外總部，傳出洽談進駐T17、T18，計畫採低密度建築（3-5層樓）。輝達作為財務穩健的AI龍頭（市值3.4兆美元），其長期租約可為新光人壽帶來年租金數億元（依租賃面積而定），大幅降低不動產管理成本。然而，若輝達為實際出資者興建建物，新光人壽僅持地上權獲利，可能被質疑「不勞而獲」，違背保險業參與公共建設促進資源共享的初衷。
新光人壽已於2024年2月、3月取得建照，並於2024年11月申請設計變更，顯示開發計畫進度穩健，但輝達的低密度需求可能要求重新申請建照（依《建築法》第53條，審查需1-3個月）。若輝達要求T17、T18合併開發（因地塊間有道路分隔），需依《都市計畫法》第27條申請變更（審查6個月-1年），程序複雜且需公開審議。
經濟效益與土地利用挑戰
輝達進駐將為台北市帶來顯著經濟效益。根據台灣經濟研究院，輝達總部可完善北士科「智慧跨域園區」的定位，與南港軟體園區、南港生技園區、內湖科技園區與圓山新創園區等形成台北市科技廊道，吸引AI、高效能運算等產業聚落，創造數千個高薪就業機會（2024年AI相關職位年薪中位數155萬元），並帶動天母商圈的餐飲與零售消費。然而，輝達要求的低密度開發在台北市土地稀缺（商業用地僅占全市10%）的背景下，構成以下的挑戰。
首先，都會型產業園區低密度開發意味土地利用或配置的不效率。台北市產業區容積率通常為300-400%（10-15層樓），低密度開發（容積率約100-150%）無法充分利用T17、T18的11,767坪土地，預估樓地板面積僅30,000-50,000坪，遠低於都市計畫允建的樓地板面積80,000-100,000坪。因此，黃仁勳執行長與其說北士科的土地「有點貴」，毋寧說都會區的土地具有稀缺性，低密度開發是土地資源的浪費，違背產業用地承擔社會化責任的原則。
其次，北士科產業園區的土地資源屬於公共財，不宜由單一企業獨佔。若土地被輝達獨佔，會造成資源的排擠作用，中小企業或新創難以進駐，限制北士科形成AI供應鏈生態，與政府「智慧跨域園區」的願景脫節。台北都會區產業用地一地難求，若T17、T18採低密度開發並由輝達獨佔，土地供需失衡，政府需開發更多土地，增加財政與環境成本，無法長遠滿足產業需求。企業應排除本位主義，優先考量土地的社會化責任，與中小企業共享空間，促進產業多元化。
顯然地，輝達未考量台灣的土地特性。台灣人口密度652人/平方公里，台北市更高達9,600人/平方公里，遠超美國（36人/平方公里）或矽谷（200人/平方公里）。輝達的低密度設計參考美國模式，忽略台灣地小人稠的現實，台北市空間的侷限性，也忽視郊區型與都會型科學園的差異性，將加劇都市土地供需的失衡。若每家企業均要求低密度開發，將造成「粥少僧多」的現象，無法滿足產業空間需求。
此外，部分居民憂心輝達進駐加劇交通負荷，恐成為「內科2.0」，台北市政府未雨綢繆，提前部署，進一步完善捷運與道路的規劃，避免重蹈內科的覆轍，以平衡經濟效益與居民生活環境。
社會爭議與反思
政府透過標售公有土地或標租地上權牟取利益的做法，推高地價與地租，長期加劇台灣居住與營運成本問題。這種短視性政策的核心問題在於將土地商品化，標售土地（如台北市商業區每坪地價300-500萬元）或標租地上權（如北士科T16權利金81.98億元）以市場化方式定價，優先追求財政收入，忽略土地作為公共資源的社會功能。
高地價與地租推升房價與房租，年輕人甚至中產階級負擔不起住房，也同時增加企業營運成本，中小企業與新創難以負擔，間接影響就業與創新，與政府促進產業發展的目標相悖。尤有甚者，土地政策過度市場化加劇財富不均，公眾質疑政府偏袒財團或建商，動輒創新高的權利金反映公部門這種短視做法。
新光人壽作為地上權持有者，負責出資興建並招商輝達，符合《保險業辦理不動產投資管理辦法》的資金活化目標。然而，若輝達為單一使用者並為實際出資者，新光人壽僅持地上權，僅扮演「中間人」，卻獲租金（業界估計年數億元）或移轉收益，可能被視為「不勞而獲」，違背保險業參與公共建設促進資源共享的初衷。新光人壽於2025年5月14日授權董事長簽署備忘錄，顯示與輝達合作積極推進，但應確保空間分配公平，避免土地資源被單一企業壟斷。
解決方案：優化土地資源與促進AI聚落
為回應政府土地政策的短視性、低密度開發的效率問題及輝達單一使用的爭議，政府與相關企業應採取適當的因應措施，確保土地資源公平分配，實現AI產學研聚落的理想和目標。
首先，確立都會區土地集約使用的原則，履行產業用地的社會化責任。新光人壽與輝達協商，調整T17、T18建築設計，採適度高密度開發（8-12層樓，容積率300-400%），輝達保留核心研發空間（約2.5-3公頃，3-5層樓），其餘空間規劃為共享辦公室、新創孵化中心或供應鏈企業專區。參考內湖科技園區，引入新創加速器（如AppWorks）或產業聯盟（如台灣人工智慧協會），提供低租金空間（每月每坪800-1,000元），形成完整的AI產業生態。
其次，採取聯合開發模式，由黃仁勳發揮其資源整合的卓越能力，與新光人壽、TSMC、鴻海等企業組成聯盟，成立特許開發公司，共同出資興建，建構以輝達為核心的AI產業生態圈，吸引供應鏈企業（如晶片製造、軟體開發）進駐，排除輝達獨佔的疑慮。
新光人壽共同持有地上權，負責招商與管理，投入壽險資金，強化其「平台管理者」角色，凸顯招商與管理貢獻，降低「不勞而獲」質疑，尤其在標租底價爭議（44億元 vs. 首次86億元）背景下。因此，台北市政府應修改地上權契約，允許聯合開發模式，參考新加坡One-North科技園區，由政府媒合多家企業聯合投資，共享數據中心、會議中心與其他園區服務設施。
再者，輝達應深化產學研合作，攜手台大、台科大與北科大等在地的研究型大學，在T17、T18設立「AI產創學院」，培育資料科學、晶片設計、生成式AI等領域人才，與企業協同開發前端技術（如自動駕駛晶片、AI雲端運算）。參考史丹佛大學與矽谷的產學合作模式，學院可提供實習、研究經費及技術轉移，預估每年培養500-1,000名AI專業人才，並與中小企業共享技術資源，促進AI供應鏈整合。若輝達能夠帶動台灣AI生態圈發展，將成為最大受益者，同時提升台灣在全球AI產業的競爭力。
在社會高度關注的情況下，台北市政府應公開輝達合作細節與都市計畫變更流程，建立社會溝通平台，舉辦說明會，確保土地使用符合公眾利益，以維護各方合理權益。
結論
新光人壽北士科T17、T18案展現保險業資金活化的潛力，輝達進駐將促進台北市科技產業升級。然而，低密度開發與單一使用者模式浪費土地資源，排擠中小企業，與台灣地小人稠的特性不符。標租地上權的市場化政策推高地租，長期損害經濟與社會公平。企業應承擔土地的社會化責任，排除本位主義，透過高密度開發、聯合開發、產學研合作與公開透明，北士科可實現AI產學研聚落的願景，平衡輝達需求、新光人壽收益與公共利益。至盼政府以開放的態度與長遠視野管理土地資源，優先促進產業多元化與社會福祉，誠如蔣萬安市長的願望，所有台北市民及市府團隊期待未來AI產業整體發展，因有輝達的海外總部而帶來新的契機，讓台北成為AI全球的Powerhouse。
(本文標題為編者所加，本文原標題為：保險業資金運用與土地資源配置 新光人壽北士科T17、T18案的反思)
★《鏡報》徵文／《鏡報》歡迎各界投書，來文請寄至：editor@mirrordaily.news，並請附上真實姓名（使用筆名請另外註明），職稱與聯絡電話。來文48小時內若未收到刊登通知，請另投他處。更多鏡報報導
除了輝達總部再給驚喜？黃仁勳曝「下個兆元產業」 謝金河期待1台廠
北士科房價看漲！他曝「輝達職缺不到100個」別太樂觀 網友兩派論戰
從輝達進駐北士科案──探索土地合作開發模式