美國總統川普祭出全球對等關稅政策後，全球股、債市遭受重擊之餘，因央行信用管制讓買氣重挫的台灣房市，也面臨潰堤失守邊緣。「川普向全球丟出對等關稅震撼彈的消息一出，我都在想工作能做多久。」一名在不動產業打滾多年的高層主管，語帶沮喪地對本刊表示。
封面故事／川普關稅大刀波及 房市轉空投資客掀逃命潮
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川普關稅海嘯不僅衝擊全球股債市，就連台灣房市也遭波及。尤其去年9月央行祭第七波信用管制以來，國內房市買氣已全面受挫，指標建商、甲山林集團董座祝文宇日前開出降價第一槍，「以7折價銷售，今年所有推案都會讓價。」本刊調查，今年以來全台平均房價已下跌6.6％，不僅出現投資客拋售潮，就連自用族群也擔憂關稅戰出現經濟衰退的不確定性，全都保守以待，「房市恐爆巨大賣壓，出現人踩人、多殺多的慘況。」業者悲觀地說。
迎景氣海嘯 自住客收手
本刊調查，過去被視為購屋主力的投資客、自住客，雙雙在這波關稅戰中遭受重擊，讓房產業者從建商、代銷到房仲都悲觀以對。據央行3月理監事會議資料顯示，名下沒有自用房屋的首購族，占新增房貸放款的6成左右，也就是說，房市目前是靠剛性需求撐盤。「但別忘了，自住客多為受薪階級，絕對是景氣海嘯第一排，川普一出招，每個人都在擔心公司會否開始放無薪假，甚至被裁員，購屋決策自然轉趨保守。」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛說。
一位不願具名的建商也對本刊透露，關稅戰導致股市重挫，不少過去靠股市賺快錢來買房的年輕人受傷慘重。「100萬元資本，一天賺5萬元好像很容易，但現在可能只剩不到50萬元，這樣要怎麼再去買房？」他搖頭說。
其實，國內房市自去年9月央行祭出第七波信用管制輔以嚴格金檢後，買氣就開始重挫，原先，海悅廣告總經理王俊傑、新聯陽實業董事長特助洪承等房市龍頭都透露：「329檔期買氣已稍稍回溫1至2成。」沒想到川普關稅海嘯來襲，等於宣告台灣房市將直接躺平到年底，而且是從住宅、商辦、廠房到土地全面受到衝擊。
交易量腰斬 房價也鬆動
而從預售屋的實價登錄交易量觀察，更可看出房市冷清的程度，交易量已從去年第2季單月1.6萬戶高峰，腰斬再腰斬，如今每月僅剩交易不到4千戶。璟都建設總經理高林鋒就說：「目前房市受政策及大環境等因素影響，來人下滑6、7成，週成交數也從平均10戶掉為3戶。」
不只預售屋銷量明顯量縮，成屋交易量也顯著萎縮，據最新公布的全台六都建物買賣移轉棟數資料，3月僅剩約1.8萬棟，較去年衰退逾2成，寫下近7年單月新低；第一季僅約4.8萬棟、年減約2成3，下探近8年同期新低量。
成屋市場賣壓也因此急速攀升，待售量從去年7月8.1萬戶，到今年2月已大增1.4萬戶，飆升至9.5萬戶。購屋族引頸期盼房價下滑，也終於出現鬆動跡象，據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季全台平均房價已降至每坪33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元，下修6.6％。
這一波房市下殺來得又快又急，本刊調查，房市早已上演投資客逃命搶下車大戲，特別是在央行總裁楊金龍限縮貸款成數為第2戶5成、第3戶3成後，多屋族受害最大，其中又以買房時，預期房貸成數至少7成的預售屋主影響最深。
換約轉售潮 台中重災區
本刊委請591房屋交易網，統計打炒房前後預售屋換約、轉售等物件量變化，發現自去年9月後，七都換約、轉售案合計約3992筆，較先前明顯大幅成長，整體增幅更逼近一倍。雙北、台南皆出現翻倍成長，台中更高達2281筆，超越其餘縣市總和，占整體比例多達近6成。
591房屋交易網新聞公關課組長林哲緯分析，過去幾年全台瘋搶房，除了少數屋主選擇提早出場外，多數人還是看好後市持續長抱，「如今市場風雲變色，買方反應呈現兩極，財力雄厚的等待寒冬消退；反之則上網委售找下家，才導致數量直線上升。」
位在換約重災區的台中不動產經紀人蔡鴻霖就說：「台中只要是總價2千萬元內的小兩房，社區內若有100戶要換約，就有60多戶願意不賺錢就賣，甚至認賠殺出的大有人在，像浩瀚湖濱城這種超大型建案，戶數越多賣壓越重，關鍵還是在怕貸款金額不足、交不了屋，特別是央行第一季理監事會才宣布將更嚴格金檢。」
蔡鴻霖透露，不只是多屋族，首購族在銀行緊縮銀根情況下，只要負債比過高、月收入較低者，也很難貸滿8成房貸，以台中來說，北屯、太平、清水等過去推案量較大的區域，如今都面臨沉重的交屋壓力。
預售投資客 斷頭搶下車
「預售屋投資客到處搶下車！」在房市打滾10多年，手握8間成屋、4間預售屋的專業投資大戶C先生對本刊透露，災情集中在具備量體大、價格高、低首付3大要素的建案上，這些建案多位於台南市、高雄市，譬如台南市仁德區的東都綠學、安南區的南科卓越城等案。
「因為這種優付建案，投機性質很高，容易出現投資客一口氣買3、4間的情況，現在銀行限貸，這群人必須要跑，賠售也得脫手，跑不掉的只能斷頭賠總價15％給建商。」C先生透露，他手上的預售屋也被政策打到，不能貸款，得全現金交屋，但好在進場早，資金還周轉得過來。
C先生感嘆：「我不會再買預售，目前預售價格還在天花板，千萬不要追高，台南、高雄這波會這麼慘，就是有太多房市小白，聽信中人吹捧台積宅等話術，認為房地產隨便閉眼買，一坪就可以賺10萬元。」
「這種情況特別會出現在優付案，一堆人根本沒做功課，準備個幾十萬元就跟著團購，現在想要平轉下車也沒人要接手，因為買的都是一層十幾戶根本沒人想住的物件。」C先生直言：「沒救了，他們只能等斷頭。」另名市場人士認為，投資客現在是想下車也找不到人接手。
本刊實際加入預售屋換約LINE群組發現，每天平轉、小賠求售訊息不斷，且投資客搶下車、逃命情況接下來只會更嚴峻，原因在於目前正遇上史上最大量的交屋潮。
甲山林讓利 打7折行銷
根據內政部最新資料，近一年全國核發的住宅建物使用執照逼近14萬戶，罕見創下自1996年以來最高紀錄。永慶房產集團業務總經理葉凌棋更預估，未來3年全台交屋量將達40萬戶。「不排除形成巨大賣壓、人踩人多殺多慘況。」業者悲觀地說。
為了搶救房市買氣，就在川普宣告對等關稅後，國內代銷霸主、手握千億案量的甲山林集團董事長祝文宇，就在自家板橋建案記者會上，開出房市讓利第一槍，宣告要以7折價銷售，強調：「今年集團所有推案都會讓價。」
祝文宇直言：「現在市場不好，我們一讓利，大家都會注意到我們。」當被問到會否擔心同業跟進，他霸氣回應：「每次不景氣，都是我們把市場打開，我們最清楚怎麼讓利，同業要一起來，就看誰有本事！」
受股災衝擊 建商急變現
繼甲山林後，桃園在地指標建商璟都建設也出招，大手筆祭出抽百萬購屋金、百萬家電、百萬名車活動，還拋出付款方式客製化優惠，如定簽50萬元，可分期3到6個月繳納，工程款再拆分月月繳納，業者分析：「建商狂拋好康，就是要吸引首購年輕人進場購屋。」黃舒衛觀察，「建商頻頻出招的目的，就是盡快衝高銷售量，多換點現金出來，因為他們嗅到危機了。」
本刊調查，會讓建商們積極變現的關鍵，則是上市櫃建商的股價，受到股市重挫波及，「上市櫃建商若有質押股票，股價持續大跌，又碰上建案銷售不順、銀行緊縮銀根，將讓資金成本墊高、發公司債困難，必須想辦法讓手中建案趕緊變現。」黃舒衛分析。
黃舒衛以過去南部台積宅為例，雖話題火熱，實際上卻都是沒有立即居住需求的投資炒作，在大環境不確定性增加下，自然跟著消風，祝文宇就直言：「我不會去南部投資推案。」
除住宅市場以外，薪傳不動產智庫執行長何世昌認為，關稅戰對於商辦、廠房交易的衝擊將更嚴峻，因對於傳產業來說，關稅訂定在15％以上，就沒有再生產必要，企業拓點轉趨保守、廠房會否出現拋售潮，都相當值得關注。
不過，何世昌指出，對於自住客來說，今年適不適合購屋，其實端看是否能夠談到滿意價格，「回頭看歷史，每一次的房市危機，其實都造就很好的進場機會，反而會建議手頭資金足夠、有需求的購屋族把握難得機會，畢竟當眾人都在害怕時，有時反人性操作，反而可以獲得不錯的果實。」
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