「這是你們的家，你們就是老大！組織自主更新會，自己當建商，發包營造廠蓋新房子，政府還能全程輔導支援，居住面積100％分回，完工成屋銷售，利潤也是100％共享。」假日早晨風強雨驟，北市文山區居民擠滿里民辦公室，踴躍參與都更宣導，主講的台灣都更權益促進會理事長林注強說，如果自家社區還未被建商插旗，就不要再被動等待了，趕快籌組更新會，自辦都更。
理財專題／不靠建商也能翻新老屋 都更三條路自主更新勝出
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走走在台北市的巷弄間，常可見外牆斑駁、管線裸露的老舊公寓，不僅影響市容美觀，更潛藏居住安全的隱憂。台灣正面臨一場與時間賽跑的老屋重建危機，然而都更仍舊牛步化。
目前常見的都更模式，包含公辦都更、民辦都更及自辦都更三條路。前二者仰賴政府或建商主動提案；唯自辦能讓住戶自己做主、掌握進程，且可100％分回居住面積，不與建商分潤。但如何自己當老大蓋新房子？本刊走訪專家，提供一套從組織到融資的自辦都更實戰攻略。
公辦都更 地大較耗時
「自辦都更」的本意是自己的房子自己蓋，但居民仍疑惑：建商合建，不必管事、不必付錢，輕鬆等入住，這樣不是很好嗎？反觀自辦都更，除了要自掏腰包出錢，還需自己盯所有大小事，相對麻煩許多。
林注強坦言，都更的前期資金，確實要住戶自行出錢，但是當土地信託給銀行、貸款資金撥下來，就能償還這筆前期預備金，「十年都更路，瞄準的是未來完工的價值，不計自宅價值，售屋利潤每戶賺千萬元跑不掉。」林注強強調，漲價都歸出資者（地主）所有，這才是都更的最終目標。
檢視國內都更形式，包括公辦都更（政府主導）、民辦都更（建商主導）、自辦都更（地主主導）等三種，新北住都中心執行長錢奕綱指出，公辦都更是由政府擔任實施者，可自行實施，也可委託民間建商實施，但要地區內有大量公有土地、文化遺產等，或是危及公共安全的地區，政府才會優先接手更新。
公辦都更的優勢在於公信力高，通常能獲得較高容積獎勵，「但選定單元的基地面積也必須很大，因為要回饋做為公園、圖書館、公有設施等公益用途，小則千坪、大則一公頃，地主整合耗時，程序冗長，光是規劃到動工就需要五至七年，這還不計入建造時間。」錢奕綱分析。
民辦都更 分回剩六成
至於建商主導的民辦都更，是目前市場最常見的模式，建商承擔所有資金風險及整合工作，地主不必出資就能參與都更，並享有拆遷補助和租屋津貼。但魔鬼藏在細節裡，建商通常要求分回30％至40％的房產面積，多數以64拆分，精華地段則會以73拆分。
以新北蘆洲自辦都更案劉有祺的一樓住家為例，土地坪數九坪，都更後的新宅可擁有權狀坪數33.06坪，如果是民辦都更，以6:4與建商分拆，權狀面積則只能分回6成，也就是19.8坪。
若是北市連雲街自辦都更案，地主于復華家可100%分回面積45.2坪，民辦都更由建商主導，以精華地段7:3分拆，于復華的分回面積則將縮小至31.64坪（45.2坪×70％）。
「都更之路遙遙無期又很複雜，甲地主被A建商圈住，乙地主是B建商的好友，丙地主擔心變成爛尾樓，一輩子的努力打水漂；同一個社區換了7、8個建商，30年過去仍無法成案是常態。」都更推動師林志恆說，協商的種種不容易，讓都更窒礙難行，不如自己掌握主導權，由估價師評估明確的權利變換比例，透明公開。
自辦都更 輔導資源多
也因此，近年自辦都更的模式逐漸興起，以現階段台北市核准的都更案中，就有3成是自主更新會申請，比例逐年增加，顯示地主意識正在覺醒，籌組自主更新會，並擔任實施者，完全掌握主導權，且全數分回房產價值，不必與建商分潤。
值得一提的是，政府針對自辦都更提供多項資源，給予全案管理統籌團隊輔導地主，坊間也有都更團體如台灣都更權益促進會提供免費諮詢，地主不必從零開始摸索，「新北住都中心會成立團隊協助自主更新會，尋找建築師繪圖、估價師估價、營造廠施工，及建經公司、土地信託、銀行核貸、送審事業計畫等，都更一條龍服務都包辦，費用收取3至5％的行政作業費。」錢奕綱說。
對於自主更新的前期預備金，目前雙北政府也都提供補助，北市府總補助款為580萬元，新北市府為630萬元，分階段給予，「前期工作包括說明會、地籍調查、更新單元劃定等流程都要支出，可利用政府補助，讓荷包喘息。」林注強說，等土地信託、銀行核准撥款後，就能還給地主這筆支出。
銀行融資 放寬全額貸
林注強強調，地主要拋棄「零出資」的幻想，把自己當作建商，用投資思維看待，前期小額投入，例如每戶每月2千元運作基金，可換來後期上千萬元的增值利益。林志恆更是直白地說：「買車不花錢嗎？買菜不花錢嗎？何況是老屋變新屋，可以一毛錢都不用出嗎？這是奇怪的邏輯。」
以一個月2千元、一年2萬4千元計算，倘若有50戶共同參與，一年累積就破百萬元，有了這筆前期準備金，再加上政府補助，足夠找專業的全案管理來整合、請專業代書做地籍清冊及其他工項。林志恆形容，這是「共同創業」的概念，大家有共識，才有底氣走下去。
事實上，都更相關資源豐富，像是台灣都更權益促進會就積極為民眾都更宣講，「只要該社區有十戶以上地主連署，願意出席聆聽，找好場地，我們夥伴就過去，把地主應該知道的都更基本知識、法令權益、為何要出錢、出錢可以換到什麼樣的利潤，都會跑出報表，讓地主一目了然。」
此外，自辦都更最大優勢在於銀行融資，《都市更新事業優惠貸款要點》法規已放寬，凡是自主更新或災區重建，可達到100％全額貸，相對來說，建商最多只能貸到都更總經費的8成。
「早期民辦都更，地主把土地拿給建商信託或借貸，若遇到不肖建商，拿到錢跑走，地主的家就變成爛尾樓。」林注強說，但自主更新能有效避免悲劇發生，因自主更新採取「集體合議制」，每個人都是共同所有權人之一，也是共同擔保人，所以沒有任何一位地主能捲款潛逃，確保都更過程順暢有保障。
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