從新北蘆洲的捷運徐匯中學站出站,沿中山一路步行約10分鐘彎進巷內,整區都是老舊公寓鐵皮加蓋,唯獨一棟13層樓高的新大樓矗立,宛如巷弄裡的新天際線。
理財專題/一場沒有退路的家園保衛戰 住戶揪團都更老屋變新宅

台灣正陷入屋老、人老的雙老螺旋,統計至2024年,全國屋齡逾30年的老宅超過500萬戶,占全國總住宅存量比例55.7%,尤以台北市最老,屋齡40年以上占比高達36%。都更不能等,專家呼籲,對於海砂屋、輻射屋、耐震不足的危樓等房屋,尤應啟動防災型都更。
而民眾與其被動等待建商上門談合建,為自身分配權益與建商、左鄰右舍諜對諜,還不如自己主導,更新後價值100%分回,售屋利潤住戶共享。「家園保衛戰,我們自己來!」本刊採訪新北市蘆洲以及北市連雲街等2處自主更新,一群熱血民眾揪團都更,讓年已半百的老公寓蛻變為新宅,房價更是翻倍漲。

房屋凋零 安全拉警報
事實上,這棟房子5年前原本是「不堪補強」、達最嚴重程度的海砂屋,等不到建商洽談,住戶們自主揪團都更,費時12年的等待,歷經鄰居反彈、唇舌之爭,最後在2023年蛻變成如今的樣貌。


有別於公辦都更(政府主導)、民辦都更(建商主導),自辦都更的好處是,所有權人可分回都更後的全部房地,直白來說,因為沒有建商介入,所以不用分給建商房地,所有權人自己建、自己管,售屋利潤更是全體住戶共享。
都更早已是台灣的熱議話題,原因在台灣的住屋安全堪憂,正陷入一場與時間賽跑的重建危機;特別是屋老、人老的雙老螺旋,正在台灣持續惡化,尤其北市最老,屋齡40年以上占比高達36%,前內政部長李鴻源日前就再度示警,指出:「萬一發生6級以上地震,北市將有四千棟建築倒塌。」
偏偏都更速度追不上房屋老化的速度,讓人憂心,尤其海砂屋、耐震不足等建物,更是危機四伏。「居住安全不能等」不是口號,因為這是場攸關家園的保衛戰。而與其被動等待建商上門談合建,為自身分配權益與建商、左鄰右舍諜對諜,還不如自己挺身而出,成為都更主角。
在保衛家園及最大化自身權益的帶動之下,近年來自辦都更案件量已逐步攀升至三成。捷運徐匯中學站附近的13層新大樓就是一例,而這起新北市首宗自辦都更的成功案例,則要從十多年前,住戶面對頻頻襲來的居住危機開始說起。
海砂危樓 具坍塌風險
炎夏,住戶劉有祺下班回到蘆洲公寓一樓住家,住頂樓的鄰居張太太慌張跑來求助,「臥室床上掉落一大塊混凝土,如果是半夜睡覺時掉落,該有多危險?」劉有祺為人熱心,鄰居常到他家串門子,「前幾天鄰居也抱怨家裡天花板又掉東西了!才發現鋼筋細如竹筷,遇到下雨就漏水。」

裂痕爬滿老厝,滿牆的壁癌持續擴散,劉有祺思索,「這棟30多年的老公寓,還撐得下去嗎?」居家安全不能等,他決定召集鄰居出資,送驗檢測海砂屋,一場家園保衛戰就此展開。

「我向鄰居每戶收取6千元、湊足18萬元的檢測費用,驗出結構損害達最嚴重的『不堪補強』程度,隨時有坍塌風險,必須拆除重建。」劉有祺先打電話找當初蓋這棟房子的建商,但建商、營造廠早已不知去向,只好被動等待其他建商來談都更。
沒多久就有5、6家建商找上門,平靜的家園卻掀起波瀾,左鄰右舍躁動,出現反彈聲浪,「都更不會成功的啦!我1樓院子有花園、還能隔出2個停車位,都更之後哪有這麼好康?」也有人說:「不用急啦!政府還會釋出更多都更獎勵,況且我家的海砂受損狀況也沒這麼嚴重。」
2011年的海砂屋重建規定,要達到100%同意才可拆除,「一戶都不能少,建商一戶一戶談,講到口水都乾啦!最後說我們這區協商整合太困難,加上基地面積較小、僅201坪,他們完工後銷售沒賺頭,都退場了。」半年過去,海砂持續惡化,「住在海砂屋就像不定時炸彈,如果我們不自救,沒人會幫我們。」劉有祺決定自己蓋房子,2013年召集住戶籌組自主更新會。

住戶協商 利潤全共享
只是一群門外漢要扛起蓋新房子的重責大任,挑戰何其多,「我去上課,也問了估價師朋友、建築專業的朋友,還是一知半解,不知從哪開始,朋友建議我尋求新北市政府的協助,這才找到一條路。」劉有祺說。
依循新北市府都更處的指導,陸續找齊估價師、建築師及中華建經,同步擊破住戶對都更的成見,最終30戶中已有27戶同意,不同意戶3戶則繼續協商。「我每天都去找阿伯泡茶,再說服他,如果大地震,房子就倒了,我們老厝邊的回憶都沒了。」可惜那三戶仍不願簽下同意書,最後要求以領回「更新後權益」的方式,出售現有房地。
「房子尚未拆除重建,他們也不同意重建,照理說應該領回『更新前權益』才對,但他們卻開口要『更新後權益』,幾十年的老厝邊,這樣合理嗎?」更新會成員的反彈可想而知。
劉有祺身為理事長,扮演和事佬的協商角色,「只要能夠順利達標100%同意,大家好聚好散,我們以『自主更新會』的名義買下不同意都更的3戶,未來房子完工出售時,利潤歸所有住戶共享。」劉有祺請估價師評估,更新後平均每坪單價41萬元,換算每戶價值920萬元,但考量到不同意戶提前3年離開,「先領錢走人嘛!我們要扣除3年的利息,最後以每戶800萬元買下。」最終達成30戶同意。
自辦都更 坪數不打折
住戶全數皆同意,才能向銀行信託土地,基地面積201坪,向銀行貸款2.89億元,「8月談成,九月錢就撥下來,買下3戶不同意戶的權益,成為住戶的共同財產。」同時由估價師公告每戶的權益比例,分回新屋面積。
以劉有祺的一樓住家為例,算出來新家可擁有權狀坪數33.06坪,如果是民辦都更由建商合建,以行情6:4分拆,劉有祺只能分回33.06坪的6成,也就是19.8坪的權狀面積,「再扣掉35%的公設比,實際居住面積只有12.9坪,相較我原本一樓住家50坪,縮小2/3。」
取得建照後,2020年終於拆屋動工,原本房屋價值每坪20萬元,更新後每坪41萬元,住戶也可用成本價41萬元再添購,出售時則依據市價行情,以目前蘆洲達每坪60萬元來看,獲利逾4成。
儘管結果看起來美好,但因自辦都更是屋主自立自強蓋房子,過程中難免狀況百出,尤其近年工料雙漲,營造成本早已超出原預算;以該案來說,發包之前估價每坪12萬元,但建造過程已漲到15萬元,以樓地板面積1,400坪加總計算,營造成本足足超出了4,200萬元。
為撙節開銷,大家同意省下代銷廣告費用(總銷金額的3至6%),決定自建也自售,「現在一個月利息達60萬元,我們都很想趕快把7戶餘屋賣掉,也知道放久一點,等待房價上漲能賺更多,但一個月60萬元的利息,晚半年就會滾到近400萬元,我們寧可少賺一點。」劉有祺說。
原地重建 房價翻倍漲
不論如何,值得開心的是,2023年13層的新大樓在蘆洲老城區拔地而起,十年都更路,不僅是一棟房子的重生,更是一群老鄰居用信任化為力量,打磨出安住的新家。
除了新北市蘆洲民義段海砂屋重建,北市永康商圈的連雲街老公寓,也正蛻變為一座會呼吸的綠建築。


家住連雲街屋齡40年公寓的于復華,有天打開信箱,收到市政府寄來的公文,緊鄰住家的200坪空地所有人,想整合相鄰4棟公寓共計600坪,一起更新重建,「當時台北市長郝龍斌『一坪換一坪』的都更口號喊得響亮,於是我去參加市府舉辦的說明會,官員都說,都更後房價能翻2倍!」這些誘因讓于復華很心動,現住的公寓管線老舊,鄰居常抱怨漏水,若重建蓋新屋,新屋還能增值,一舉兩得。

他親筆寫信邀請8位住戶組成自主更新會,但遊說過程卻不順利,另外3棟公寓多數住戶不願都更,「最後只好由我們這棟公寓的100坪加上空地200坪,共計300坪的基地面積重建。」雖整合600坪無望,但至少達到最低門檻300坪(最小基地面積1,000平方公尺)的都更面積標準。
權變卡關 公開信破冰
迷你都更案啟動,由於空地地主是建設家族,熟悉都更流程,「他們擔任實施者,並代墊上千萬元的規劃費,都更完成後再從土地信託款扣還,我們住戶在前期不必掏腰包出資,壓力減輕。」于復華也接受北市府都更協會的建議,請全翔都更公司當顧問,任何疑難雜症都找顧問。

但進入權利變換階段,由估價師分配權益時卻出現了小風暴,「我們300坪土地裡面,因樓層高低,坐落面向的不同,權益占比落在3.04%至3.4%不等,差距不到1%,卻引發住戶反彈,說不公平啊!」卡關半年多,于復華的一封公開信軟化眾人的堅持,信上寫道:「在都更過程中,我們像是捧著一個非常貴重的琉璃,誰的手鬆了,琉璃落地就不值錢了,互相成就一個新家吧!」權變計畫終於過關。

經歷5年審核、6年動工,這場都更馬拉松終於在2025年完工落成,12層新穎的綠建築矗立在永康商圈,像是一尊青翠的琉璃在巷弄裡,這是一群平凡人用信任、智慧,親手改寫住家安全的故事,錦上添花的是,自辦都更讓家的價值更上一層樓,房價足足多上一倍有餘。
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