「如果現在台灣的環境跟2000年一樣，很多人都西進了，我一定殺價殺得比別人快！」面對今年以來，台灣房市雜音愈來越多，從房地合一稅收連續2個月衰退，民間的市調單位、房仲內部統計數字也顯示交易明顯冷卻，房市由多轉空的氛圍四起，向來有房市「市場派」之稱的興富發集團總裁鄭欽天日前接受本刊專訪時豪氣地說。
【全文】無懼房市詭譎多變 鄭欽天：興富發強攻中南部首購、商辦
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全台房市氛圍正處於詭譎多變之時，向來看好房市前景的興富發集團總裁鄭欽天卻獨排眾議，日前他接受本刊專訪時不斷強調，台灣房市基本面不變，市場缺乏的只是信心。他更以產業變動為依據，直接點出中南部的首購及商辦市場大有可為，未來將成為興富發主力耕耘的市場，「大台北跟中南部，未來5到10年就如同燃油車跟電動車般，將會是一刀切的兩個世界。」
今年59歲、身為興富發創辦人的鄭欽天，從房屋仲介起家，在地產業界打滾近40年，行事作風快狠準，事業版圖橫跨建設、餐飲及飯店。日前在台北大直總部接受本刊專訪，人還沒走進辦公室，遠遠就聽到他洪亮的聲音，「房市只是短暫受影響，整體剛性需求基本面不變。」一開講的他，對台灣房市前景充滿信心。
鄭欽天小檔案
- 出生：1963年生
- 現職：興富發集團總裁
- 學歷：正修工專土木工程科
- 經歷：興富發建設董事長
- 家庭：已婚，育有2子女
產業南移 房市熱區跟進
事實上，正當多數房地產同業因成本高漲、政策打擊、疫情衝擊、股市重挫等多重因素，紛紛選擇縮手時，興富發推案腳步並未停下，光是台中七期就推出總銷量近200億元的案量，全年推案量更上看600億元。
會對房市如此有信心，是鄭欽天對整體環境的判斷，「企業仍在加薪，上市櫃企業配息多，台灣經濟基本面沒有改變，市場缺的只是信心！」他很有自信地說。「未來我們會把主力放在桃園、台中、台南、高雄，並將首購產品列為主力之外，明、後年起商辦則占興富發推案計畫一半以上。」鄭欽天尤其看好中南部的首購族與商辦需求。
談起為何會下這個決策，鄭欽天一一解釋，「首先，台北1年外移8萬多人，10年可能要走掉百萬人，所以未來5到10年，台灣的產業一定從北台灣一路往中南部移。」他直言：「這個趨勢沒看懂，來談房價高低都是騙人的。」
「以首購剛性需求來說，年輕族群就高達五百多萬人，就算打對折再對折，至少也有80萬戶購屋需求，我們經營房地產3、40年來，近幾年開始推比較多二、三房產品，整體供應量不到20萬戶，未來市場最少還有六十幾萬戶需求。」鄭欽天用數字說明。
籌建捷運 帶動購屋需求
「大台北和中南部，就像汽車的燃油車和電動車，未來5到10年會是一刀切的兩個世界！」至於，為什麼是中南部和商辦？鄭欽天認為，公共建設往哪走，產業就會往哪流，屆時人口及購屋需求自然增加，正是他決斷的主因，「台北捷運要再動的也不多，但台中、高雄拚命蓋捷運，連台南也在拉捷運。」
鄭欽天甚至打趣說，中南部原本房價基期就低，「難道憲法有規定台北市房價可以1坪賣200萬元，高雄只能賣20萬元，不能再多漲了嗎？」他大膽推估，「台中未來2、3年房價一定可以見到單坪百萬元，這就是穩定的需求，商辦也是同樣道理。」
對房市持續看多的他，也對近期外界出現中南部房市即將泡沫化的聲音，直斥：「外行。」
鄭欽天直言，房地產業是相當在地化的產業，從土地取得、工程發包，到建照及執照的申請，每個縣市要面對的眉角都不同，多數建商只專攻自己熟悉的區域，「我們隨時在全台接觸市場，現在接受你訪問，可能等一下就移動到台中去，這些人對當地的瞭解有多少，是不是那麼熟悉？我們了解每個地方變化是很敏感的。」
料貴缺工 蝕本還是得做
不過，當談到有些同業選擇暫緩推案面對房市波動時，有上市公司獲利壓力的鄭欽天也不諱言，「其實做生意不用那麼辛苦，我們是沒辦法，每年股東要報酬率，當然要做到位。」他認為，房地產現在難做不在於市場，而是成本上漲變數太大，找不到工人之餘，利潤也被吃掉。
他透露，自家有個建案，原先預估每坪造價10萬元上下，實際發包時上漲至單坪16萬元，而在興建過程中造價仍不斷上漲，經過精算下，「這個案子最後可能要賠超過1億元。」不過，他也自嘲：「只能從另個角度來看，我們都這麼難做了，同業一定更難做。」
求學時念土木工程的鄭欽天，一畢業就從高雄北上擔任房屋仲介，之後回高雄創立代銷公司，很快就躍升為高雄第一大代銷，據說當時高雄一條馬路上，幾乎所有建案都由他承接銷售，完全不怕自家擂台對打，鄭欽天的邏輯是，消費者從馬路頭看到馬路尾，總會出手買間房子，反正生意都是他的。
瞄準首購 中南部大豐收
1989年後，鄭欽天就從代銷轉做營造，並揮軍北上，10年後以宏巨建設名義掛牌上市，興富發集團也逐漸壯大。2014年以降幾年，整體房市低迷，同業都在苦撐待變時，興富發仍連年繳出亮眼成績單，當時外界認為，「永遠跟著市場走」是興富發仍能逆勢大賺的原因。
事實上，在2018年底，台積電尚未宣布要到高雄設廠，市場關注度根本不在中南部，每天看報表、身處市場第一線的鄭欽天當時就曾對本刊表示，「報表看得很清楚，最近高雄（建案）去化滿快，其實高雄條件一直都很好，只是很久沒人去點那把火，而且過去10年中南部市中心都在蓋豪宅，首購族的需求沒有被滿足。」
現在回頭看，當時他的判斷，在這2年都一一驗證，當科技大廠點起那把火後，中南部房市果然鹹魚大翻身，這也讓早就在當地深耕插旗的興富發，很快就迎來豐厚果實。這次，鄭欽天力排眾議，認為台灣房市仍大有可為，是否能再度預言成真，外界都在看。
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