「就讓大家都冷靜一點，買的人冷靜，蓋房的人也冷靜！」金虎年一開春，受惠房市大旺一整年的建商們，心中卻隱隱惴惴不安，因為政府又出重手打房，宣告「政策」將是建商今年的最大風險之一。
連八波打房 建商頻喊苦
穩坐營建股營收寶座的興富發集團總裁鄭欽天，農曆年前在大直總部接受本刊採訪，一改過去大砲抨擊政策作風，轉向提出個人對解決居住問題見解。他認為，缺乏通盤考量的打房，對國家整體發展並非好事，「像吃特效藥，一定會有很多後遺症！」
「面對這個議題，政府需要進行社會溝通。」鄭欽天認為，產業回流當下，台灣正站在歷史的機會點，民眾對未來幾年收入有期待，自然反映在股市與房市上，「但社會氛圍慢慢聚焦在比較血腥的想法，互信的基礎幾乎沒有，很可惜啦！曾幾何時，台灣變成政府跟民間不是一條心了？」
原來自前年底起，政府已祭出8波打房措施，去年底內政部拋出預售屋禁止換約條款，直掐投資客命脈，甚至喊出「炒房抓去關」重話，今年元月央行再將層次上升到打擊建商養地，明訂未來購地貸款限18個月內動工，否則按比例收回貸款，並採逐年升息來控管。
金融業人士就說，新規比預想的嚴格，而幾波連環拳打下來，讓不少建商從過去私下喊苦，轉到檯面大聲疾呼。
批政策違憲 禁養地太苛
「這跟實務有脫節！」擁有上千名會員的台北市建商公會，新任理事長暨全陽建設董座陳勝宏就積極代表公會成員對外發聲。曾為民進黨中常委的他，去年底上任後，先是重批政府將房價問題甩鍋給建商，再直指禁換約有違憲之虞，砲火相當猛烈。
央行新規出來後幾天，陳勝宏對本刊表示，新措施在台北市根本不適用，主要是北市素地難尋，建商通常是先買進一塊土地，再花時間慢慢整合周邊土地，才可能有百坪基地開發，「不可能18個月就整合好。」
「央行就是要建商買地後趕快開發，不給整合的機會，如此一來，你就會在台北市一堆老宅中，看到一塊80坪土地，突然蓋出一棟高高的房子，這樣對都市計畫真的比較好嗎？」元利建設副總吳麗謹也提出質疑。
標售創新高 助房價燎原
反觀戰場放在桃園、台中、台南、高雄等地，且向來追求高週轉率的興富發，鄭欽天對央行禁養地條款，就顯得相對老神在在。
「未來開發商們的口袋，得準備更多資金。」不過，針對政府一連串信用管制，鄭欽天認為，好處是降低開發商資金槓桿，但從另一個角度來看，當房屋供給量變少之後，依照經濟學供需理論，物以稀為貴，價格自然難以下降，「其實並不有利房市健康發展，還是要從根本解決問題。」
而這個根本問題，業界一致認為在土地取得，「大家都說房子太貴，其實是貴在土地，像政府現在拿出來標售的土地，都是天價，周邊地主心中行情當然跟著上漲！」力麒建設董事長郭淑珍直言。
去年一整年，各縣市政府土地標售屢創新高價紀錄，去年底高雄市政府釋出13筆土地標售，溢價率破4成。消基會房委會委員、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，標售土地對房價有燎原效果，面對建材及土地成本上漲，建商們只能啞巴吃黃連。
「不要互相傷害，不然政府土地標售就要限價！」鄭欽天表示，政府一方面高價標售土地，卻又不樂見業者賣高房價，是自相矛盾的行為。吉家網董事長李同榮也持相同看法，他認為，對於公有土地標售，政府應盡速訂定一套令人心服的制度規範，才不致屢創地價新高，成為帶頭推漲地價的火苗。
鄭欽天建言，政府作為最大地主，應釋出手中土地，或請國內手頭現金最多的壽險業者投資興建大量社會住宅，解決年輕人居住問題，並搭配捷運線延伸，做好交通配套，人大量入住、商圈成形，壽險業者也可得到租金收益。
話鋒一轉，他認真地說：「應改名優質青年宅，這樣感覺好一點。20年後若年輕人減少，壽險公司還能讓年紀大的保戶入住。」從資金、土地，到生活配套及未來運作模式，鄭欽天把執行面想得完整，可見他就這個議題花過不少心思，追根結柢就是，「與其一直打房，不如根本解決民眾住的需求。」
這點和良茂建設董座陳春銅看法雷同，他也認為，買和住應分成兩件事來看待，住的問題要由政府來解決。此外，台北市建商公會也提出相關建言，諸如開放引進外籍勞工、各地增設土方接收站等，以降低土地、興建、人事成本，房價才有下降的空間。
興富發突圍 推私募基金
面對政府的打房政策，建商也不得不加緊腳步因應，鄭欽天就說，若持續打房，等於壓縮建商土建融貸款和購屋族投資空間，「興富發將會發行類似REITs的私募基金，讓民眾來參與我們的物業經營收租分潤，或是從買地開始民眾就能持有幾趴產權，一起分享開發收益，這都是方法之一。」
鄭欽天不諱言，這樣一來可以開闢新的籌資管道，二來也能提供想投資不動產的人一個方案。只是房價問題究竟該如何解？它既是自由經濟，也是居住正義，這道各國皆然的難題，相信在今年也將持續考驗各方智慧。
地上權住宅成高房價解方
地上權住宅是指所有權與居住權分開的產品，售價較一般住宅低，在房價高漲的年代，不失為另一種居住議題的解方，新加坡世界聞名的組屋政策，即是地上權住宅的一種。興富發集團總裁鄭欽天說，當新加坡民眾有了組屋可以住，就不會有人去管當地精華區烏節路的豪宅房價漲到多高。
此外，過去台灣地上權住宅曾因無法貸款、不能轉讓過戶等因素引發糾紛，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明表示，台灣現行新的地上權住宅因同時具有「土地地上權」、「房屋所有權」，已經沒有這項疑慮了。
