「 房市已經在反轉了！量先價行，下半年一定會更慘。」在五都皆有房產，且十幾年來都長期持有的包租公顏博志篤定地說，他還透露：「我手頭上物件超過一半在掛售，從2年前開始狂賣，身邊不管長、短期投資的朋友也一樣，大家都急著出場。」
待售量攀升 賣壓沉重
顏博志認為，台灣房價已來到歷史高點，同時今年買氣明顯鈍化，「房市已經漲到瘋狂境界，利率來到有史以來最低點，坦白說已經是強弩之末，很多地方漲不上去，就跟存股一樣，到一定滿足點，再存下去也沒意思。」
同時，供應量也是房市反轉訊號，他舉新北市為例：「光新莊就有50公頃頭前重劃區、100公頃副都心重劃區，都還在開發，接著又有400公頃的塭仔圳要推出來，這些量會有多大？」顏博志直言：「我不認為市場有這些需求，投資客再多也吃不下去。」
數字會說話，永慶、台屋、住商、中信等房仲公布的4月交易量，全都綠油油一片，下滑幅度月減最多13％，比去年同期少了4.2至12％不等。
本刊再委請《樂屋網》統計各大線上售屋平台待售住宅，並剔除重複物件後發現，今年以來，全台房屋待售量已從19.5萬筆攀升到4月的28萬筆，「4個月來增加了4成多，賣壓確實相當沉重。」樂屋網調研中心經理洪安怡說。
成交量變少，供給量變大，現在連成交天數都拉長，「過去一個案件丟到市場平均80幾天成交，今年以來拉長到約110天。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨透露。
打房力道重 熱錢撤退
這2年，全球大開資金派對，熱錢湧向房市，全台各縣市接連上演漏夜排隊買房戲碼，建案還沒公開就宣布完銷，就連中古屋也動輒有數十組人同時搶房，如今盛況不再，多頭房市出現高點反轉的跡象。
從國際上來看，美國宣布升息，加上縮表即將到來，力道比2017年還猛烈，逼得資金快速從市場抽離，最先影響的是台股表現，也間接影響房市，「這波投入房市的很多是投機來的資金，少年股神買房屢見不鮮，但現在資金大撤退，很多人錢卡在股市，要再進不動產市場有難度。」徐佳馨說。
與此同時，高房價帶來高民怨，年底縣市首長選舉在即，政府打房力道不會放緩，除了4月行政院通過《平均地權條例》修正案，要禁預售屋換約、炒房罰5,000萬元等措施外，日前央行公布的理監事會議議事錄摘要也顯示，不排除再推出第五波房市信用管制。
種種因素，都讓投資客、自住客的觀望情緒升高，台經院研究員劉佩真就說：「利空因素力道持續加大，短期內缺乏顯著的成長動能。」政大地政系退休教授張金鶚也投書媒體指出，不論是因大環境的烏俄戰爭、通膨壓力、資金緊縮與疫情擴大，或是國內的升息及打房措施，房市熱潮已開始逐漸降溫。
投客急脫手 湧拋售潮
「蛋殼區預售屋要趕快賣，不然一定死最慘！」預售屋賣的是未來價，也是房市的先行指標，從建商、投資客到房仲，都向本刊點名它將成為房市第一個重災區。
首先，是拋售潮湧現！本刊委請屋比房屋調查發現，去年底至今年4月，全台預售屋網路委售量大增43％，逼近1.2萬件。屋比房屋總經理葉國華表示，去年國內疫情趨緩後，預售屋交易量增、賣壓減，然而在今年政府主推預售屋禁轉售修法下，賣壓出籠，並以中南部量體增加最多，「若修法通過，在新法上路前，預售屋轉售賣壓恐將出現一路攀升的狀況。」
敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖也說：「特別是4月行政院通過《平均地權條例》修正案後，上門委售的預售案1個月就多3成。」
預售屋賣壓大，除了整體房市趨冷，關鍵原因在其是過去房市禁紅單後，短期獲利的最佳標的。在去年底政府拋出「預售屋禁換約」條款前，在各大轉售平台可以發現，許多人花少許簽約金取得預售屋權利後，轉手就加價1、200萬元要賣，也真的有人願意接手，投報率動輒超過100％的案例比比皆是。
「這些人根本沒打算交屋，也根本沒能力交屋，手上有100萬元就想跟人家投資房地產，當然只能趁著禁換約條款上路前出場。」資深投客C先生透露，身邊有親友買下高雄左營預售案，「好樓層、好戶別，坪數30坪左右，一聽到政府說要禁換約，緊張得要命，還好上個月委託房仲加價10萬元就賣掉了，到頭來也是白忙一場。」
炒作蛋殼區 首當其衝
「就算原本打算交屋的，現在政府一直推信用管制，貸款成數變少，自備款計算機按一按軋不過去的，當然也只能趁現在趕快脫手。」另名投資客S小姐則說：「我過去幾年都投資預售屋，但今年轉趨保守，因為政策不明，加上信用管制，手頭資金還是要抓緊。」
預售屋從加價200萬元也有人搶著要，不到半年豬羊變色，開始出現平轉甚至小虧出場的案例，「特別是那種強調訂簽幾十萬元，交屋前付不到總價一成的案子，最多這種炒短線的投機者。」C先生說，像這些建案，目前都有1成左右丟到市場待售，價格壓得比代銷還低，「建商急著跟長期配合的投資客熱線，請他們等建案完銷後再賣，投客多半都會給面子，甚至幫忙吃下小散戶平轉的案件。」
「接下來預售屋市場將有巨變，特別是沒有產業、純炒作的區域相當危險。」C先生點名：「像高雄楠梓靠著台積電擴廠元素，卻沒有重大交通建設，離高鐵有段距離的地方就很危險；台南安平區，也是靠著台積電炒作，說有北外環道路，但根本是最外圍的蛋殼區；新竹竹東、芎林、新埔、湖口這些從竹北、關埔外溢的地方也不妙。」他指出：「這些區域預售屋如果不趕緊出脫，之後一定很慘。」
中古屋溢價 糾紛頻傳
除此之外，數名市場人士同時點名台中也相當危險，原因就在於市場供給量實在太大，照樂屋網統計，台中市待售物件達60,000多筆，居全台之冠，「房市反轉明顯訊號，就是推案爆量、銷售率下滑，台中已經在留校察看名單了。」在地業者也直言：「比如海線就是虛漲，趁著房市好開高價，當市場熱度退潮，就會急速下修價格。」
至於中古屋市場也受影響，正上演慘烈的貸款驚魂記，原因即在有太多投資客及屋主想賣出歷史新高價，房市榮景下，仍有不少自住客咬牙追價，未料，卻發生銀行鑑價與成交價天差地遠，導致貸款成數不足的糾紛頻傳。
「舉例來說，成交價1,000萬元創新高，但市場行情只有800萬元，銀行只願意放貸800萬元的8成，買方自備款一下從200萬元爆增到360萬元，籌不到現金的只能認賠上百萬元解約，有越來越多自住客發現這件事，不願再傻傻追價。」一名房仲業者搖著頭說：「沒有成交，對仲介業是最傷的，接下來恐怕不大樂觀。」這從各大房仲業者4月交易量就可看出端倪。
事實上，不只是自住客、投資客，就連專買商辦、旅館的大咖投客也跟著縮手，即有專門經營該市場的資產公司負責人透露：「現在投資客都不見了啊！我們公司也先關門休息。」
房價未鬆動 高檔震盪
但弔詭的是，房價卻絲毫沒有鬆動的跡象，仍然在高檔中震盪。對此，中華民國不動產開發公會理事長暨昌益建設董事長楊玉全，及南霸天、上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟都持同樣看法：「交易量縮，價格不會降。」
楊玉全認為：「價格降不下來是因為成本不會降，房價會呈現僵持不下的局面，當然有些漲太多的區域會修正，投資客變少、自住客成交速度較慢，這樣反而好，大家冷靜一下，政府才不會一直打房。」
「現在確實大家會稍微觀望，今年買賣移轉棟數應會比去年少10％，房地產市場最大利空是房價漲太快，我們認為政府抑制房價及投資客，中長期來說還是樂觀看待。」林聰麟說。
對於想買房的民眾，長期觀察房市的住展雜誌研發長何世昌建議：「今年房市雜音一定很多，但要看到房價下跌，恐怕還不是時候。唯一可確定的是，有自住需求的民眾，或許可以趁機撿便宜，特別是急著趕在《平均地權條例》上路前出場的預售屋案件。」
潮水退了才知道誰沒穿褲子，台灣房市面臨成交量縮、房價鈍化，是否就此反轉走入空頭，這個引起民怨的高房價議題，很快就能見真章。
