百億都更案破局，建商、地主對簿公堂！走出台北捷運信義安和站一號出口，放眼望去盡是黃金店面、商辦大樓及頂級豪宅，全台最高地標台北101大樓就近在眼前，這裡是北市數一數二的燙金地段，卻有一棟懸掛廣告看板的廢棄大樓，一樓外牆被畫滿塗鴉，門窗玻璃也破裂不堪，顯得特別突兀，仔細看，它是曾風光一時的「芝麻酒店」。
都更利益 逾百億元
45年前完工的芝麻酒店，由60年代建築界聞人、華美建設創辦人張克東一手打造，當初為解決資金缺口，首創商用不動產開發案證券化投資模式，主打花小錢就能擁有飯店持分，吸引不少投資人搶進，後因華美建設倒閉，1982年芝麻酒店跟著關門。
由於大樓地點好，隨後曾出租部分樓層給合作金庫、好樂迪KTV，後因失火而歇業，但因都更利益驚人，在產權複雜狀況下，一度引發各方角力，還曾發生過數起社會事件。「這個案子地點好、基地完整，就算沒辦法走到最後重建完成，也可以高價出售所有權，這也是一種套利機會。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析。
看準這塊都更肥肉，前新北市議員李婉鈺的父親林志郎最早進場整合收購，並於2009年時劃定都更，申請人由林的女兒林益如擔任。為了加速都更進度，林志郎找上蓋「信義之星」「寶徠花園廣場」等豪宅的家美機構董事長蔡竹雄，由旗下的吉美建設操刀，打算興建為頂級豪宅出售，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄直言：「以建築面積及周邊行情估算，都更後利益逾百億元不是問題。」
沒想到，走了近12年的都更案，卻在去年下半年由林志郎方撤回同意書，當時北市府更新處曾希望雙方好好溝通，最後在缺乏共識下，去年底正式破局。
本刊調查，芝麻酒店都更案破局，不只林志郎與蔡竹雄投入的時間與金錢付諸流水，雙方更因此撕破臉對簿公堂，除了有張9億元本票懸而未解外，林志郎也控告吉美建設詐欺，官司仍在進行當中。
資金回收 遙遙無期
事實上，這起都更不成變糾紛的二大主角來頭都不小，身為該案最大地主的林志郎，有個投入政界的漂亮寶貝女兒李婉鈺，出身雲林望族的他，曾投資著名靈異社區「錦新大樓」及北市農安街屋齡43年「利園大樓」，投資眼光頗有一套。另一主角蔡竹雄，則是老牌建商家美機構董座，從基層工地起家，曾任北市不動產公會理事長，旗下擁有數家建設、營造公司，有百億建築大亨之稱。
據了解，芝麻酒店都更案由林志郎方持分52.5％、吉美建設41.5％，其他則是富邦建設5.8％以及數名持分僅零點幾趴的小地主。由於吉美及林志郎方一開始談合作簽的是合建契約，但因為有幾名小地主找不到人，無法達成合建要全數所有權人同意的條件，便另尋他路，改走只要8成所有權人點頭就能重建的都更程序。
原本都更案預計在2015年完工，隔年交屋，沒想到後來未能如期執行，眼見投入資金回收遙遙無期，讓身為地主的林志郎相當不滿，幾度談判，雙方又有二大癥結點無法達成共識。
容積移轉 市府砍半
首先，因為重建模式的不同，當年評估從合建改走都更，房屋建成後，林志郎分回的坪數會短少600坪，價差約為9億元，雙方協議由吉美開出9億元本票給林志郎，前年林志郎要求執行本票，吉美卻認為當初有在本票上註明限制用途，且時效已過，只能交由法院來判定，一審裁定本票不能執行，二審則翻盤變成可執行。
據了解，過程中，吉美還繳交法院上億元保證金，免於資產被查封，目前吉美策略是打債務人異議之訴，也就是主張9億元本票不是債務，而是保證票，但就算吉美因此勝訴，林志郎方也不排除再上訴。
第二則是當初合作時，大家都希望能蓋更多樓地板面積，林志郎便按持分比例出資約2億元，購買綠地、道路等土地，要將容積率移轉到芝麻酒店都更案上，誰知後來市政府僅核准增加20％，比原來預估的少一半。
知情人士對本刊透露，「林董（林志郎）認為，吉美早就知道容移（容積移轉率）只能20％，還叫他出錢買40％的土地容積，吉美應該退還購買容移的差價給他。」林志郎也因此控告吉美負責人、蔡竹雄女兒蔡郁君以及當初仲介購買土地的寬頻房訊總經理游世一詐欺，目前一審結果尚未出爐。不過，吉美則主張，「程序是先買土地，接著才會知道市政府給多少容移，且錢都已拿去買地，要退也是退土地給林志郎。」
擅長房地產糾紛案的律師指出，一般政府政策轉換，開發案容移能拿到多少都有變數，關於詐欺案，「還是要看最初雙方簽訂的契約怎麼寫，譬如有沒有承諾能拿到多少容積移轉，有落差是退錢還是還地，以及建商是否當初就知道拿不到這麼多，故意不告知？」
挨告詐欺 吉美無奈
對於變被告，吉美內部人士指出，「只能說無奈，跟你合作這麼久，投資了20幾億元，不只撤銷案子，現在還說我們詐欺你？這案子走這麼久，真的很辛苦，原本想地主人不多，應該很好處理，但對方提出的不合理要求，吉美很難接受今天這個結果。」
該名人士最後提到，「法院自有公平審判，目前就看法院怎麼判，同時公司也會考慮，是不是要就違約部分，提出損害賠償訴訟。」林志郎方則認為，目前全案已經進入司法程序，不便對外表示意見。
