【理財最前線】政策打壓投資客 2024房市量縮價盤整

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展望明年房市,4位房市大老認為政策逼退投資客,市場回歸自住需求,進入「量縮價盤整」格局。(左起房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮、台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏、中信房屋董事長鄭余正全、內政部次長花敬群)
展望明年房市,4位房市大老認為政策逼退投資客,市場回歸自住需求,進入「量縮價盤整」格局。(左起房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮、台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏、中信房屋董事長鄭余正全、內政部次長花敬群)
受到政策掣肘,2023年房市買盤僵滯,拖累前10六都買賣移轉棟數,創2019年以來新低,好在新青安上路讓買氣回溫。面對即將到來的2024年,本刊專訪4位重磅級大老:台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏、中信房屋董事長鄭余正全、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮及內政部次長花敬群,會診房市走向,並提出民眾最切身需要的購屋建議。
房市上半年拍板《平均地權條例》新制上路,緊接著下半年囤房稅2.0法案初審過關,受到政策牽制,今年房市買盤陷入觀望,「尤其是『限制換約轉售』規定,造成短期投資客消失,開發商推案的意願,也大幅降低。」台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏預估,全年買賣移轉棟數將從31.8萬棟修正至30萬棟,4大專家更預言,明年房市面臨3大挑戰,並對購屋民眾提出3大建議。

挑戰一、政策重拳發酵 爛尾樓恐更多

今年房市詭譎,上半年搶在《平均地權條例》正式上路前,急於拿下「自由轉售」的絕版門票,推升預售市場上車潮買盤挹注;7月《平均地權條例》實施後、打炒房新法的藥效開始發酵,下半年囤房稅2.0版法案又初審過關,再度衝擊預售市場。
「房地合一稅至少是有賺才繳稅,但建商因景氣變動而賣不出去的餘屋,本質上是『存貨』,卻被定義成『囤貨』,要被政府課徵囤房稅。」陳勝宏站在第一線觀察,建商無所適從,買方也保守觀望,導致預售市場交易熄火;591實價登錄便統計,第三季建案成交量萎縮,北中南無一倖免,雙北蛋黃區、台中清水、台南安平成為重災區,交易件數季減7成。
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身兼全陽建設、陽信銀行董事長的陳勝宏感嘆,土建融限縮、打炒房新法有如緊箍咒,中小型建商苦撐,明年爛尾樓恐怕會更多。
「銀行已經縮銀根,這幾波管制政策都沒有預告期、沒有緩衝,建商來不及因應,如果採取『先建後售』,勢必又會面臨囤房稅2.0的箝制,真的是進退兩難。」陳勝宏直言,房市政策布下天羅地網,口袋不夠深的同業,財務壓力相當沉重,從「盤售潮」到「爛尾樓」等現象持續惡化的連鎖效應,必然增加銀行的放貸風險。

挑戰二、預售火車轉彎 驚見死亡交叉

熱錢追逐財貨(指不動產)的景象已不復見,「疾駛的火車,要降速轉彎了。」中信房屋董事長鄭余正全說,買方追價力道薄弱,明年市況不樂觀,他提醒民眾勿追高,購屋要掂掂荷包、量力而為。
因為從「使照完工量」及「住宅開工數」的走勢可嗅出警訊,上升的完工量及下彎的開工數,正呈現5年來首度死亡交叉。吉家網董事長、也是房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮斷言,2024年第一季將進入反轉局面,交易量縮、房價以盤代跌。
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「使照完工量」及「住宅開工數」,呈現5年來首度死亡交叉。專家表示,2024年第一季房市將反轉。(桃園市政府捷運工程局提供)
根據內政部統計,累計今年前三季住宅使照核發宅數84,414件,創15年新高,顯示大批交屋潮即將來臨,而今年第三季住宅開工宅數30,891件,則為近10季最低。
李同榮觀察,開工量與使照完工量呈現5年來首度死亡交叉,這正是房市反轉的關鍵,特別的是,因土地取得成本持續升高、營建造價成本也提高,房價並未出現崩盤危機,將進入「以盤代跌」的走勢。
李同榮指出,建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標,而使照完工核發量是評估前2、3年房市強弱的後行指標,通常景氣由谷底翻身好轉前,建照核發量(先行指標)會大增,緊接著銷售率上升、開工量也隨之上升。
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此時,使照核發量(後行指標)仍然反映前二年的景氣,當建照量與開工量的上升趨勢線衝破使照量走勢、呈黃金交叉,便是利多訊號,「回顧2017年第二季建照與使照呈現黃金交叉,2018年第一季開工量與使照量呈黃金交叉,都是房市回溫的訊息。」李同榮說。
「但現在是預售屋銷售率降低,餘屋供給增加,可能引發餘屋和新推案多殺多局面,小建商會先開槍降價。」李同榮預料,明年市場不再是全面性上漲,而是進入「漲跌互見」的盤整格局,因此題材性較弱且超漲的區域,將面臨價格調降的壓力。

挑戰三、民眾負擔沉重 漲多區域領跌

近年房市狂熱,將房價所得比拉抬至9.72倍史上次高,台北市更高達15.22倍,整體房貸負擔率連續3季突破4成、來到41.19%,民眾房貸負擔沉重。
尤其中南部預售屋及中古屋的價格差距,達到7成之多,以台南為例,台慶不動產統計,台南市安平區預售屋均價38.9萬元,中古屋均價22萬元,單坪價差16.9萬元、幅度達77%居冠。
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明年房市猶如疾駛的火車降速轉彎,專家提醒民眾勿追高,購屋量力而為。
隨著房市進入盤整格局,李同榮指出,零星的新興重劃區將進入盤整,而漲多區域會率先休息,像是中南部超漲區域,明年將領跌。至於大台北地區因漲幅有限,相對抗跌,桃園表現也較強。
眼見房市明年走向「量縮價盤整」格局,內政部次長花敬群指出,明年的房價所得比可望朝正常方向走,「政府已設法壓制炒作,『貴』的部分也慢慢在修正,房市調整需要幾年時間,民眾可以慢慢看,不急。」他說。
狂熱的房市大勢已去,2024年民眾應該如何聰明購屋?專家提出3大建議。

建議一、善用新青安政策減壓

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史上最甜的「新青安」政策上路,購屋民眾可多善用優惠。
「政府雖祭出棍子打炒房,也拋出『胡蘿蔔』」,新青安(新版青安貸款)不限於年輕首購,年齡沒有上限,吸引不少換屋族進場購屋,為成屋市場點燃買氣。」陳勝宏觀察,明年將以自住民眾為主力,有購屋需求的民眾,一定要善用該政策。
事實上,根據各家房仲截至11月的成交月報,年底傳統購屋旺季來臨,民眾購屋轉趨積極,加上新青安政策帶動,對於原本就有意購屋的首購族或符合資格的自住民眾,決策時間縮短,加快腳步進場購屋,讓各家房仲11月交易平均月增3%,成屋買氣連3升。
「受到房市政策的掣肘,投資客難有發揮空間,反而是剛需為主的自住族群,有『新青安』政策護體,一躍成為明年主流。」鄭余正全也大力建議民眾跟著政策走,他秀出財政部的統計資料,新青安八月上路以來,八大公股行庫撥貸金額一路攀升,從上半年平均75億元暴增5倍、至10月分達378.45億元新高。
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歸納新青安房貸政策最大的誘因是,貸款額度由800萬元提高至1,000萬元,貸款年限由30年延長至40年,寬限期從3年放寬至5年,政府補貼一碼,目前利率1.775%是市場最低。
祭出史上最甜的優惠,新青安帶動自住買盤進場,以往申請青安貸款占比約5%,一路攀升至10月分的19.2%,「按照這波熱度,我預估年底占比可達2成。」鄭余正全說。

建議二、舊城區與中古屋CP值高

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舊城區的中古屋房價親民、生活機能完善,適合小資首購族。
以內的產品最適合。591實價登錄便統計,今年7都交易熱門的行政區,北市以大同區、萬華區最夯,萬華區以公寓產品為主,而大同區成交多集中在15坪以內的中古套房。
「兩大行政區因開發早、房價較低,但近年因捷運萬大線動工及西區門戶計畫,替區域房市增添不少熱議話題,民眾可善用新青安優惠,從可負擔的區域開始挑選,事實上,這2大區也盡享交通優勢。」鄭余正全說。
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公部門進駐,對在地房市是安心保證,例如新北市第二行政中心確定落腳三重,支撐房價保值。
此外,公部門的進駐,對於在地房市就是安心保證,可提前布局,鄭余正全以三重的捷運先嗇宮站為例,「我高中暑假在這裡的味全三重舊廠打工,那時還是一片工業區,如今已成為新北市重要的市政特區。」因新北市第二行政中心確定落腳三重,將促進新莊、三蘆地區的發展,企業總部也進駐,鄭余正全看好企業總部聚落帶動就業機會,助攻在地房市穩定成長。
陳勝宏表示,若是預算較緊繃的首購、小資族,或是追求坪數較大的換屋族、小家庭,不妨選擇房價相對親民的中古屋,能用較少的購屋總價購置到符合需求的住宅,為自己省荷包。

建議三、交通建設旁最保值

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桃園吸引大量脫北者,未來有捷運綠線的交通優勢,成為雙北首購天堂。
「軌道經濟是永恆不變的道理,民眾往蛋白區外擴、買在交通建設附近,不僅讓荷包喘口氣,也因交通便捷可享保值優勢。」鄭余正全說,桃園吸引大量脫北者,尤以桃園、中壢、龜山交易最熱門,桃園區域內有中路與小檜溪2大重劃區,未來將有捷運綠線通過,市場上成交熱絡,龜山成交量則以A7重劃區貢獻最多,且緊鄰新北,成為雙北首購天堂。
近年房價高漲買房不易,陳勝宏建議可選地上權住宅,是周邊一般住宅6至7折,「台北市價格高,只買房、不買地的地上權住宅,符合先求有再求好。」
他以京站花園廣場為例,可快速連通捷運、車站、高鐵及客運,具交通、地段、生活機能等優勢,近一年平均成交單價約每坪45萬元,轉手或出租都受到買方或承租方喜愛,單坪月租金平均2,200元,出租投報率5.9%也有不錯的表現。

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