本刊調查,內政部曾發函金管會,提出「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」,要銀行及信託業者據以辦理。
其中,針對不動產開發信託,就有提到在賣方無法依約完工或交屋時,除有因法院強制執行之裁定、命令辦理者外,信託戶購屋款受益權應歸屬於買方。「其實星展就是照這個規矩走,因為銀行也不可能自己去定一個標準。」相關官員表示。
不過,宏道法律事務所律師蔡志揚認為,星展銀行應向法院申請異議,保護承購戶的權益,「現在承購戶唯一能做就是去打第三人異議之訴,但前面有超過15組債權人,要一個個去告,一來曠日廢時,二來信託戶裡剩的錢也不多,會不會最後根本不划算?」他批主管機關應該出來管一管,如果最後要承購戶去打官司,那不就代表這個制度根本沒用,信託用意也大打折扣。
事實上,履約保證制度共分為5種,其中最常見是不動產開發信託與價金信託,蔡志揚指出,二者差別是:前者當建商在繳納土融利息、廣告費、銷售費用等,都可以動用信託專戶裡的錢;後者只有在跟工程有關的項目時,才能動撥。不過回到原點,建商跑路後就算信託專戶有剩餘款項,會不會又遇到跟青慕淳受災戶一樣,受益權排在其他債權人後面,到頭來一場空?
對此內政部表示,基於信託法第十二條,雖然規定信託財產不得強制執行,但是信託前就存在於該財產(以本案來說為土地)的權利,因處理信託事務所生的權利或其他法律另有規定者,則不在此限。也就是說,消費者可以去檢視這些申請的債權,是不是符合上述範圍,若不是的話,就可以信託受益人身分跟執行法院提起異議。