「女兒要上幼稚園了，兩房空間不夠用，和老公討論後決定要換大房子。」34歲的郭小姐在舊家看到散落一地的玩具，連走路都要小心翼翼，當時就下定決心要換空間更大的房子，「房價一直漲，就算是換屋也得拉高總價，加上手頭沒有多餘資金，只能先賣掉舊家才湊得出新家的頭期款，申辦新青安房貸，也不會受限第二屋而卡住利率、成數。」郭小姐評估後，打算「先賣後買」，減輕財務負擔。
【精打細算】無痛換屋必看 掌握重購退稅聰明省荷包
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房市真的很燙！今年前4月全台建物買賣移轉棟數逾11萬棟，是近13年來次高、僅次於2022年。置產族全力衝刺、積極進場，其中不乏換屋族，只是開心換屋後，還得面對複雜的稅賦問題，尤其是房地合一稅和土地增值稅負擔重，不過，如果符合自住相關條件，繳出去的稅費都可以退還給民眾。
郭小姐的桃園舊宅，是2021年4月以總價1,300萬元買進，隔年8月1,600萬元賣出，獲利300萬元，「完成過戶當天，代書就催我趕快繳付房地合一稅135萬元。」原來房地合一稅2.0規定，持有舊屋時間「2年以內」，需繳交獲利金額的45％稅金，算起來就是135萬元（300萬元×45％）。
2年內買賣 享重購退稅
同年底，郭小姐以2,820萬元買下板橋新宅入住，「售屋獲利300萬元扣掉房地合一稅135萬元，能放回口袋的只剩165萬元，這還不包括其他瑣碎的稅費和行政費用。」郭小姐以為賣屋獲利繳掉相關稅費後僅剩約一半，但其實換屋族只要符合自住條件，繳出去的房地合一稅是可以退還的。
換屋族若是以小換大（指的是價格高低，而非房屋面積大小），原繳交獲利所得45％的稅金，都能申請全額退稅；以郭小姐為例，1,600萬元出售舊屋後，同年再以2,820萬元購入新屋，就是以小換大、且符合自住條件，因此繳交的135萬元房地合一稅能全額退還。
但若是「以大換小」，房地合一稅是按比例退稅。「假設郭小姐賣掉舊屋後，『以大換小』購入的是總價1,500萬元的新屋，依照計算公式：稅金×（重購價÷出售價）＝退回金額，按比例申請退稅，可退還126.5萬元（135×（1500÷1600）＝126.5）。」房地產直播網紅發電哥提醒。
財政部官員說明，《所得稅法》規定，重購自住宅可申請稅額扣抵或是退還，「為了避免民眾因為賣房所得的錢，不夠買新房，政府特別規定，民眾重購自用住宅房屋時，可以申請退回賣屋所繳的房地合一稅，用來補貼重購新屋的不足款。」不過申請重購退稅，仍須符合相關適用條件。
需注意時效 不得營業用
其中最重要的是，換屋族需掌握「時效2年」，意思是不論「先賣後買」或「先買後賣」，移轉登記需在2年內完成，才可申請重購退稅。民眾可親赴戶籍所在地的國稅局臨櫃辦理、或是上財政部網站申請，填妥「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」即可。
除了「時效2年」，也要注意符合「自住用途」，KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓就提醒，政府為避免投機、落實保障自住權益，若經查發現出售舊屋無「實際居住」使用，退稅申請不會被核認。「最好的方式是房屋所有權人、配偶或直系親屬的戶籍，一定得設籍在其中。」新、舊屋也不得有出租、營業或執業使用，「若把公司行號登記在家，像網拍、工作室有營業登記，就不符『自住』要件。」黃彥賓說。
自住滿6年 優惠稅率計
入住新屋後，若自住滿6年再出售，房地合一稅可享自住優惠條件。再以郭小姐為例，如果買進2,820萬元的新屋後，自住滿6年，以3,350萬元售出，獲利的530萬元，因符合自住條件可扣除400萬元免稅額，超過的130萬元可以優惠稅率10％計算，即房地合一稅為13萬元。
不過，自用優惠須符合三條件：一、售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；二、交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。若不符合，課稅級距會是20％，房地合一稅跳升為106萬元（530萬元×20％），兩者差距達8倍之多。
要注意的是，現行房產交易稅率採雙軌制，是以舊宅取得時間作為基準日，相關規定是，2016年1月1日（含）以前取得的房屋，適用舊制「財產交易所得稅」，基準日之後則屬於新制「房地合一稅」。黃彥賓指出，只要是新制，無論是「以小換大」或「以大換小」都能退稅，但舊制就得注意「以大換小」沒有退稅優惠了。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏則點出新舊制的不同，「舊制於次年併入個人所得稅，按級距課稅；至於新制要在過戶的30天內主動申報。」另外，舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。
現值總額高 可退土增稅
除了房地合一稅，換屋族的土地增值稅也可享重購退稅；陳俊宏解釋，土地增值稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新宅土地公告現值加上出售時已繳納的土增稅，超過原出售舊宅土地公告現值，即可退還土增稅，最高退稅額以所繳稅額為限。
舉例來說，郭小姐的桃園舊宅土地公告現值為275萬元，出售舊宅繳納土增稅32萬元，板橋新宅土地公告現值為308萬元，308萬元加32萬元大於275萬元，因此郭小姐繳納的土增稅可退還。
土增稅享退稅的條件是，買賣房子必須為同一人，如果郭小姐賣掉自己名下的房子後，再以配偶名義買入新屋，土地增值稅就無法退稅。此外，新屋5年內也不得移轉、出租或遷出戶籍，配偶間贈與也不能，否則退還的土增稅將會被追討回去。
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