上週，一個淒風苦雨的午後，中和建商推出的「青慕淳」預售建案工地外，飄著一條白色布條，上頭的紅色大字「無良星展銀行罔顧權益，強行法拍」被風吹得格外扭曲；距離工地約2公里的咖啡廳內，幾名因為建商山琳建設跑路，讓他們買房夢破碎的受害者們接受本刊採訪，談起好不容易攢下的頭期款可能十去八九，眾人無不搖頭嘆氣。
為償母遺願 賠光辛苦錢
「我和女朋友本來今年要結婚了，一起存了頭期款要買房，沒想到遇上這事，現在二人都沒心情結了。」高先生談起案情始末仍直冒火氣，直言自己在前年八月付了訂金、簽約金共70萬元，約總價的1成，沒想到去年三月建商就開始失聯，當下才驚覺狀況不妙。「我們最納悶的是，建商有和銀行簽信託，消費者付的錢應該會受到保障，現在銀行卻告訴我們要拍賣土地，只能拿回頭期款1／6不到的錢。」
今年51歲的白小姐更感慨，直說再也不敢買預售屋了。「小時候家裡環境不好，但媽媽省吃儉用，很會存錢。10年前媽媽乳癌末期，因為我們住公寓4樓，上下樓都要帶著椅子讓體力不好的她坐著休息，過世前她最後的遺願，是希望用存下的300萬元當自備款，買間有電梯的房子，照顧80歲的老父親。」
「知道建商跑路後，我大概哭了1、2個禮拜，因為心疼媽媽的辛苦錢。我是單親媽媽，目前跟父親、女兒同住，父親年紀大了，腿不好，但自認健康，常幫我們母女領掛號信、倒垃圾，有電梯總是比較安心，所以前年發現家附近有『青慕淳』這個案子，我們才去看、去買，沒想到會把錢都賠了進去。」她感傷地說。
原物料大漲 建商扛不住
據591房屋交易網的新建案統計，2020年全台住宅開工數高達13.39萬戶，打破有統計以來的歷史記錄，市場更一度出現預售案秒殺、民眾漏夜排隊等亂象，就連央行都決定第二次出手信用管制，用來打擊投資客囤房炒作，房市的火熱程度，讓人很難想像會有建商倒閉。
不過，據本刊調查，山琳建設這類的中小建商跑路並非個案，不只買預售屋的消費者受害，就連擁有土地與建商合建的地主，都因建商捲鋪蓋跑路，出現土地遭銀行拍賣、血本無歸的案例。「坦白說，現在中小建商推案，營造成本會是一個很大的未知數，就算預售屋都賣了，當原物料、工錢等成本一直增加，這些建商嗅到狀況不對，認為沒有賺頭的時候，很多會乾脆抽手。」一位建商高層對本刊坦承。
究竟中小型建商的壓力何在？一位地產專家坦言，去年因疫情大爆發，為挽救經濟，全球央行大撒幣，寬鬆的資金行情引發通貨膨脹，包括砂石、鋼筋、水泥等原物料都應聲大漲，其中，鋼筋漲幅逾2成最猛，預拌混凝土也漲5％左右，從行政院主計總處「營造工程物價指數」觀察，從去年六月開始，指數急速上升，今年一月更創下歷史新高，讓房產專家胡偉良都忍不住說：「幅度之大前所未見，完全出乎意料之外。」
上週末，本刊實訪新北市蘆洲區，距離捷運三民高中站約400公尺處，一棟占地百坪、洗石子外牆的灰色透天厝映入眼簾，三層樓高建築有20多扇窗，裡頭卻是一片漆黑，原來，底下入口全被整排綠色鐵皮圍了起來。附近鄰居說，地主原本找建商合建，想蓋一棟10層樓高的大樓，沒想到建商財務出狀況，去年竟選擇跑路，該案最後遭銀行拍賣，讓這位地主血本無歸，「聽說和最近缺工、缺料，成本一直增加也有關係，那建商乾脆不蓋了。」
停工留空地 等接手建商
位於台北市環河南路知名的「五金一條街」，洛陽停車場旁原有一棟3層樓紅色建築，一樓租給一家冷凍設備公司，約4年前，20多名地主決定和建商合建後拆除，如今是一塊300多坪的空地。本刊詢問對面五金行的老闆，「為何這塊地空著不蓋？」原來是建商當初高估市場行情，去年發現營建成本不斷上漲，開始不按時繳納銀行融資的利息，最終跑路；還好，目前已有大型建商接手，「不過，聽說新建商對原本的合建條件很有意見，到現在都還在重談，可能還要一段時間才會開始蓋（新大樓）吧。」五金行老闆說。
繼續沿著「五金一條街」往南走約1公里，一塊空地前，白色鐵門上大大寫著營造字樣，據悉前一手建商取得建照後，2年前一度打算動工，沒多久就決定停工，去年更果斷收手，將整個案子盤給另一家建商。一名曾評估過該案的建商高層透露，「最早整合該案的建商也是地主之一，當初價格買在高點，未來每坪至少要賣到75萬元以上才有利潤。以那個基地位置、規模來說，要在萬華區賣到如此高價恐怕不易。」
一旁的店鋪老闆也說自己耳聞此事，還透露新接手的建商正打算擴大整合。「我的一個親戚住在後面，去年底房子也賣給他們（新建商）了，應該是要繼續收購周邊土地，可能想蓋規模更大的案子。」
問起這波中小建商的「跑路潮」，建商高層私下坦言，確實不少同業打算收手，都來問自己要不要承接蓋到一半的建案。「一旦建商打算退場，首選是把案子盤給同業，如果盤不出去，又不想繼續繳土地貸款利息的話，就乾脆跑路。所以市場上才會有很多所謂的『一案建商』，倒了沒關係，之後換個名字重來，是房地產界常見的手法。」該建商高層說。
信託頭期款 剩六分之一
全國商業總會主席賴正鎰則出面幫忙緩頰，他認為，會跑路的建商背後多半懷有幾分「惡意」在內，並非業界常態，多數建商仍兢兢業業在做生意。「不過，我也要提醒，現在缺工、缺料，各種成本一直增加，口袋不夠深的建商應該量力而為，不要貪多，一下子弄了一堆案子，最後才發現自己吃不下來。現在做生意，盡量穩穩賺就好。」
賴正鎰的呼籲，聽在「青慕淳」案受害者的耳裡，恐怕百感交集，因為在建商跑路後，銀行、建經公司的處理方式，讓他們深深感到所謂的「惡意」。因為當初地主、建商找銀行簽署信託，民眾購屋的頭期款依規定必須匯入信託專戶，原以為會受到保障，現在卻損失慘重。「我們30多戶消費者，在信託專戶有將近四千萬元，現在工地都還沒開始動作，銀行竟說只剩下694萬元，其他的錢都被用掉了，未來就算退款，也只能拿回1／6不到，如果是這樣，當初信託的意義在哪裡？」受害者陳先生不爽地說。
對此，本刊向消基會請教，消基會房屋委員會委員林旺根表示，所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面，由信託業、建經公司或銀行負責管理，如果要用於建築，就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面，所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項以及民眾的購屋款項，「今天會發生民眾權益受損的狀況，最主要的原因是，動用信託款的『指示權』常常在開發商身上，也就是說，由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。
原本建商動用信託款項的合理順序，應該依序是建商的自備款、銀行的融資款，接下來才是消費者的購屋款。但實際上，民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用，一旦哪天房子蓋不下去，如果連融資款、自備款都被用得差不多了，消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說，消費者的購屋款不該先用，但這部分卻偏偏沒有明文規範，金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理，是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。
銀行保債權 續建機制虛
讓消費者霧裡看花的，還有信託契約當中的續建機制。陳先生談起此事越講越氣，「青慕淳一開始由山琳建設投資興建，後來山琳建設跑路了，照契約將由建經公司接管全案，針對這個案子是否具備續建的條件，進行評估並出具報告。問題來了，建經公司竟評估由『跑路建商』山琳來續建的可能性，結論當然是『無法續建』。」
這樣的說法，聽在林旺根耳裡，直呼「根本不合理，原本建商就發生問題了，你還找他，那不是請鬼拿藥單嗎？」他認為，建經公司正確做法，應該評估由新建商接手的可能性。不過就算有新建商接手續建，還是會有一連串的問題，「因為債權銀行通常是信託的受託人，等於掌握資金調度的權力，一旦出狀況，銀行會優先保證自己的債權，剩下的錢才會去評估能不能用來續建，所謂的續建機制常常只是一種形式。」林旺根搖著頭說。
到底消費者購買預售屋要如何不踩雷？林旺根提醒，信託有5種安全機制，其中又以「價金返還保證」最有保障，即使房子蓋不起來，民眾的錢也能全數領回。「問題是，民眾不能自己選擇要哪一種信託方式，是由建商決定的，最根本的做法，消費者在買房前，還是要對建商的信用做些評估，這比較重要。」林旺根建議。
