「租金僅1萬元的隔套,我是不投資的,我設定在高租金物件,因為租金會決定房客的樣貌,房客認同、掂掂荷包能負擔才會租下來,黏著度也高,可降低我的空租期。」林泰博提出3大撇步,讓他每月穩領17萬元租金收入。
1、高租金過濾房客
林泰博認為,租金高一點,可以吃到好的客層,「這是很平衡的一件事,租金6,000元左右的房子,租客未必會珍惜屋況,直接跑掉的成本約1.5萬元押金(租金2個月),但如果租金1.6萬元,跑掉的成本超過3萬元,租客會較穩定。」林泰博直言,堅守高水位,租客掂掂荷包能負擔,就會長住。
「包租公最大痛苦是房子空租,此時,要想辦法租出去。」不過,林泰博不選擇降租,而是維持租金原價,但採用優惠促銷,「選擇年繳,我就提供首月免費再送新床墊,或是簽約後,搬家期延長至1個月免收租。」
2、22坪~25坪是甜蜜點
「雙北2房格局,對於不論合租的年輕人或新婚小家庭來說,都很合用,是市場搶手貨。」林泰博因此最喜歡22坪~25坪的老公寓,因為不論是合法隔成3套,或是1間二房一廳+1間套房,都能順利出租。
3、軟實力做到強
努力把設備做到好,為租客打造舒適的居住環境,可有效降低空租期。「我加裝抽水馬達,把水打上來就更有力,女生洗澡熱水不熱,很痛苦耶!用水的方便度,能大大提升居住品質,更是房客決定是否續租的關鍵,所以我的軟實力要做到強。」林泰博說。
而家電設備不追求高檔品牌,但林泰博堅持「維修保固」,例如禾聯冷氣、歌林冰箱等,能有售後服務人員親自來維修保固,這些品牌就是他的首選。
另外,林泰博交由包租代管公司管理,每月服務費收取總租金的10%,「我曾經自己帶看,一天帶看10次,爬樓梯爬到腿快斷掉,有位租客砍我租金,我累了啊!1.3萬我都成交。」林泰博說,包租代管公司能幫房東管理所有雜事,他們具備專業,也瞭解租客需求,平時帶看、屋況管理維護,能幫包租公省力。
林泰博投資小檔案
- 出生:1983年(41歲)
- 現職:富品創毅工程公司行銷業務部
- 學歷:輔仁大學哲學系
- 經歷:貿易公司助理、電視台攝影記者、包租公
- 家庭:已婚,育有2女1子
- 投資心法:
- 租金投報比地段重要,精算投報率5%~7%
- 大門開肚格局,合法隔套隔間最有利
- 主動為鄰居、租客解決瑣事
- 高租金過濾房客,折價優惠取代降租