2024年9月19日央行宣布第七波信用管制打炒房,11個月過去,後續效應逐漸發酵;房市重挫、交易量銳減,其中最讓人憂心的是「搶貸」正如火如荼地上演中。當史上最嚴限貸令強碰29年來最大交屋潮,對準備交屋民眾來說簡直是無妄之災。
中華民國不動產協進會理事長、龍寶建設董事長張麗莉認為,搶貸風暴最大原因仍是「水庫」乾枯了,她說明,房價上漲因素包含通膨、建築成本增加等因素,特別是近4年不動產市場非常熱絡,土地、營建造價的成本呈倍數增長,每年預售屋推案量好幾千億元,「推案量Double、房價Double,銀行存款沒有增加,錢從哪裡來?」
中央銀行在2024年8月採取道德勸說,要銀行自主控管2024年第4季至2025年第4季不動產貸款總量,雖未涉及個別貸款者,全體銀行仍依令自主緊縮,以致間接拉升買方的貸款條件。
事實上,在以往貸款水位寬鬆時,買方還能多方比較各家銀行給出的貸款條件,而如今遇上滿水位窘境,大多銀行婉拒收件或給出的條件落差太大,正當買方四處碰壁,在為了不違約處境下,只能轉向接受那些還能收件的銀行,就是如此,才讓買方感覺貸款難度大增。
據國營銀行內部人士指出,銀行不得拒絕新青安貸款申請,即使新青安排撥要等上2至3個月,也比首購申請優先,在「水庫」分母不變情況下,大批新青安申請湧入,自然而然排擠首購族貸款額度,首購族便成為被錯殺對象。
那麼,滿水位問題有解嗎?「存款增加不易,不過銀行若發行債券,就能馬上解決水位上限問題。」林左裕認為,利用金融工具放大分母是一個解方。今年以來,多家銀行都發行百億元金融債,不過面對前面等著排撥千億元貸款額度仍是杯水車薪。
據住商機構推估,2024年全台住宅類核發建築物使用執照達13.8萬宅,是自1996年、29年以來最高紀錄,而今年住宅類使照核發量為14.4萬宅、2026年逾11.6萬宅、2027年又攀升超過12.5萬宅,都位在高峰;面對龐大交屋潮,政府該如何救火,成了迫在眉睫的棘手問題。
